“当前很多三四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，一些山区的楼建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战。”
在近日由碧桂园集团举办的“探索新型城镇化”主题沙龙活动上，广东省房地产协会秘书长王韶对于当前在三四线城市出现的“鬼城”“空城”现象非常忧心。
为何当前三四线城市容易出现“鬼城”“空城”？在新型城镇化的建设当中，如何才能破解“鬼城”“空城”的难题。在此次沙龙活动上，业界人士就此问题进行了深入探讨。
城镇化不等于房地产化
现在很多三四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，一些山区的楼建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战。
问：党的十八大提出要走新型城镇化道路，其中特别突出一个“新”字，这个“新”字强调，我们追求的城镇化，是城乡一体、产城互动、节约土地、生态宜居、大中小城镇新型农村社区协调发展的城镇化。但据观察，在很多地方，尤其是三四线城市，仍然出现了很多房地产的泡沫现象，出现了一些“鬼城”“空城”现象。为何会出现这些和新型城镇化理念背道而驰的现象？
何锦超：中央在十八大之后提出要建设新型城镇化，重点体现在“新”字和“镇”字上，这意味着，新一轮城市化的进程中，要突出“新”字，不能走传统的老路，同时要着眼在“镇”上做文章。
这就意味着，我们不需要建特大城市或者打造新的特大城市，房地产企业应该是要往中小型城市布局。所有的房地产企业都应有这样的共识：房地产企业跟城镇化有深刻关联，但是城镇化却不等于房地产开发。
过去学界曾提出过“三规合一”的理念，社会经济发展规划、土地利用规划、城市建设规划应该是三位一体，而不是独立的，但过去的数十年时间里，三者并未真正统筹起来，因此我们的城市建设也出现了很多新的问题，很多房地产企业包括碧桂园都只能跟随政府的指挥棒走。一旦政府的指挥棒指挥不妥的时候，就会出现所谓的房地产泡沫现象。
王韶：2012年中国的人口红利正式进入拐点，城镇化也上升到了国家战略的发展高度，房地产界似乎也形成了一个共识：城镇化对未来中国房地产是一个大的利好。但是，我的意见是，对于城镇化和房地产的利好不能过于乐观，要理性，新型城镇化给房地产提供了广阔的市场，但城镇化却不会使房价下降。
目前，中国县域市场支撑了大批量和大规模的房地产发展，但却隐藏着泡沫的风险。2008年、2009年金融危机后，很多的企业采取了农村包围城市的策略，到三四线城市去发展。而现在很多三四线城市的房地产市场是非常可怕的，供大于求好几倍，一些山区的楼建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心惊胆战。三四线城市的经济实力和消费能力被过度消耗了，在城镇化未来的发展过程中，房地产应该如何适度地发展，何去何从值得业界思考。
周丽敏：城镇化是新一届中央政府拉动内需的最大载体，新一届党和国家领导人都希望让新型城镇化成为各项改革的抓手，打破利益集团的各种垄断。新型城镇化里面设计了一系列的制度改革，比如户籍制度的改革，农村土地的流转，城乡二元化的改革等等，都是可以通过城镇化这一抓手从上至下去推动的。
但目前国内推动城镇化存在的一个普遍问题是，主要还是政府在主导。比如河南郑州地区，河南在新型城镇化探索做得比较靠前，但却出现了一些问题，表现在基层的探索做得稍微激进了一点。它采取的方式是村村并举，从城乡结合部下手腾挪土地，名义上是加大土地集约化应用，实际上却给了不少房地产开发商机会，做出来的新城镇名为新型社区，但质量、规划却显得比较粗糙。