继十月初，深圳出台楼市调控落地的“深八条”措施后，11月初深圳将二套房首付提高至七成，接连的楼市调控措施及十八届三中全会的政策新风都让深圳楼市近期出现降温的迹象，不仅作为原来传统销售旺季的九十月没有出现预期中的火爆状况，而且最近一两月内入市的多个新盘开盘销售率出现了只有五六成的现象，业内人士认为，种种迹象表明购房者的购房热情在一步步降温，市场总体供求环境正在悄然转变。
“温和”政策仍让改善型买家重回观望
由于年底临近，地方政府房价考核的压力显现，多地政府相继出台调控措施控制不断上涨的房价。继深圳10月初出台研究扩大二套房首付比例的“深八条”调控措施之后，北京也相继推出旨在加大自住型商品住房供应的“京七条”细则，紧接着上海也宣布加入二套房首付提至七成的行列，且限购更加严格，后续或许还会有更多的地方政府加入深化调控的行列。此外，深圳还在本月初正式提高二套房贷款首付到七成，加上十八届三中全会刚刚闭幕，政策环境的变化凸显，未来市场不确定性增加。
在这种环境下，一方面二套房首付提至七成多被业内看做太为“温和”，而另一方面这些政策的叠加的确加大了人们观望的心理，让楼市有所降温。
美联物业深圳区董事总经理江少杰表示，“二套房首付从六成提高到七成没多大区别”，这个属于轻微的调整，并且，据美联统计从今年1月到现在，使用二套房贷购房的只有百分之十几左右的客户，这些因素都使得这一政策效用不大。
深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺也表示，一方面是因为目前深圳市场购买二套房的人比较少，不到30%，另一方面，首付只上升一成，实际影响将会非常小。
而实际上，记者走访市场却发现，虽然政策被指温和，但的确有不少二套房的买家因为这一政策从看房变为了观望。家住福田区的唐先生已有一套两室一厅的住房，而近期他想要买一套带红岭中学学位的二手房，但是二套房首付七成的政策出来后，决定再观望一段时间。记者从中介公司地铺了解到，最近因该政策而停止看房改为观望的改善型刚需型购房者不在少数。但是，记者也了解到，从中介地铺置业顾问的感受上来说，改善型刚需型购房者即购买二套房的群体在买房群体中只占20%不到。
开发商抢跑虚报开盘销售率？
而在开发商方面，为了能赶在政策环境最终变化前出售手中项目，推盘量在过去两个月内一直维持在较高水平。根据深圳中原研究中心统计，2013年9—10月深圳一手住宅市场月推盘量均维持在40万平方米以上，10月份获得预售资格的项目总面积更是达到78万平方米，创今年以来的新高。进入11月以来，全市已有3个全新项目入市，4个在售项目举行了加推活动，总推售面积约18万平方米，“可见开发商抢跑的局面正愈演愈烈”，深圳中原副总经理贺晓丽表示。
而在这种开发商大量推盘的情况下，记者也注意到，进入10月后，各楼盘的开盘成交量常常和楼盘的开盘价格挂钩，那些定价更为符合片区价格的新盘能够获得较高的开盘销售率，而那些定价高出购房者心理和片区价格的新盘项目则往往销售成交比例并不高。
中联地产二手房研究院总经理肖小平告诉记者，近期市场，二手房比新房热度要高，一方面是因为二手房市场刚需比例更高些，年底是刚需购房旺季；另一方面是因为相比于开发商的一口价，二手房业主的定价有较大浮动空间，上涨虽是大势所趋，但有些急售业主也会以低于市场价求快速成交。她还告诉记者，新盘市场在9月份的疯狂之后，10月份开始降温，其原因一是之前的疯狂抢购，令开发商定价越来越高，开盘价往往高于众人预期；二是调控趋紧的利空消息影响到了部分买家的购买热情。
记者注意到，于10月底突击开盘的佳兆业悦峰项目在头一天晚上开盘后，第二天“悦销9成”的广告就登上了市内多个繁华街道的广告位，而记者在第二天再去楼盘营销中心发现，除了均价相对较低的79平方米户型产品可选择的很少外，其他几个户型的可选择房源还很多。而根据深圳中原最新的一份统计报告显示，佳兆业悦峰的开盘销售率只有不到六成。
不少业内人士也在微博上表示，近期部分楼盘的开盘销售率和开发商宣称的并不相同。“深圳近期开盘项目的真实销售情况跟开发商的宣传口径差距好大”，肖小平表示。
定价“过高”新开盘销售率仅五六成
而记者从深圳中原了解到，从近期项目的开盘情况来看，关注楼盘并有意购买的客户数量并不少，千人购房的场面常有出现，但由于今年以来房价涨幅过大，近期多地政府均出台调控措施控制房价，再加上银行房贷收紧等多种负面因素的出现，使购房成本有所增加，购房者对房价上涨的预期也没有此前那么强烈，观望情绪油然而生。
“10月入市楼盘开盘销售率大部分均维持在五六成水平，与八九月份相比，已经明显下降”，贺晓丽透露，在这种市场信心逐步弱化的环境下，购房者对价格的敏感性也急剧扩大，新盘定价策略显得尤其重要。
深圳中原的一手统计数据显示，从9月至今，深房传麒尚林、万象新天2期、山海津、卓越皇后道、幸福城三期等项目开盘的销售率都在八成以上，而宝能悦澜山开盘销售率仅为50%，光明大弟二期开盘销售率只有60%，10月最后一周入市的万科麓城开盘销售率60%，而上述开发商宣称卖九成的佳兆业悦峰实际开盘销售率只有58%。
贺晓丽表示，从深圳中原统计的数据可以看出，近期入市的新盘除龙华片区由于供应量有限，除两个项目销售情况均较好外，其余区域楼盘只要开盘定价高于周边项目均价，超过购房者预期，就不会被市场买单。11月份入市取得热销的也是那些定价低于周边房屋均价的项目。
供求双方心态的变化使深圳一手住宅市场的供求情况发生着微妙的变化，整体市场供求比已连续两月维持在接近1.5的高位，供过于求的状况已经显而易见，贺晓丽认为，由于去年年底至今年上半年房地产市场一直表现紧俏，大部分开发商业绩完成情况良好，主动降低项目定价的动力不足，而购房者又不买单。预计在政策形式明朗前，这种状态仍将持续，总体市场将略有降温。
本版统筹：刘勇 曲广宁