今年以来,中国多地房价一路上涨,北、上、广、深等一线城市扮演了领涨角色,根据国家统计局公布的数据,截至9月,四地房价同比涨幅均达到了20%左右。在此背景下,先有深圳提高二套房首付的“深八条”,随后北京、上海的“京七条”“沪七条”迅速接棒,一线城市房地产调控再度加码。广州和杭州也是今年成交量和成交价格上升较快的城市,谁会是下一个出台调控政策的城市呢?种种迹象显示,广州的可能性更大。
广州:新调控方案尚待审批
随着北京、上海、深圳陆续出台新一轮房地产调整政策,今年以来房价领涨全国的广州何时出台调控新政,受到业界高度关注。一位接近广州市国土房管局的业内人士向记者透露,广州房管部门已经拟定了新的调控方案,但仍待市政府审批,具体细节仍不清楚。
仅从数据看,广州出台调控新政几无悬念。国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示,9月份广州房价同比涨幅超过20%,今年以来一直是领涨全国的城市之一。
为了遏制房价上涨势头,广州市国土房管局从今年4月份出台空前严厉的“限售限签”政策,规定房企项目申报价格过高且不接受房管部门指导的,暂不核发预售许可证;超过申报价格销售的,暂停网上签订商品房买卖合同。此后,大量楼盘采用 “双合同”的方式规避 “双限令”,即通过剥离精装修费用等策略,以打破“限价”之困。
即便如此,广州完成房价控制目标难度极大。根据广州市国土房管局统计数据,广州今年前九月新建住宅均价为15965元/平方米,较2012年14044元/平方米的全年均价上涨13.7%。以年初制定的房价控制目标15019元/平方米计算,这意味着第四季度广州新建住宅均价必须下降不少。
“虽然广州试图通过限售限签完成房价控制目标,但广州房价上涨势头太猛了,经过调整的官方数据依然超过房价控制目标,完成年初制定目标的可能性微乎其微”,亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示。
据新华网报道,广州市市长陈建华日前表示,广州要完成今年的房价控制目标压力很大,要稳定房价,一方面要增加中小户型的供应量,加大“三旧”改造的力度。另一方面,要发挥各个功能区的作用,在萝岗等新区通过交通的快速化更加宜居,从宏观上、政策上和行政措施上来提供更多中低价的住宅。
合富辉煌首席市场分析师黎文江向记者表示,“目前出台的调控新政,集中体现在提高二套房贷首付,这也是延续了今年年初出台的新国五条调控精神,但由于目前广州市场‘双合同’大行其道,装修合同部分往往不给贷款,或者最多办理三年的按揭,这已经等同于变相提高首付款,所以广州即便把二套房贷首付提高至七成,也很难带来明显的调控效果。”
黎文江认为,广州有可能参考北京的做法,大量供应类似自住型商品房的新型限价房,通过增加市场供应平抑房价上涨压力。一旦实行,高端市场的限购政策便有可能出现局部放松,真正实现“高端有市场,中端有支持,低端有保障”。
杭州:去库存压力下调控可能性不大
相比广州,杭州由于存在10万多套的存量压力,业内人士认为,杭州有去库存的压力,因此杭州出台调控政策的可能性不大。
据透明售楼网数据显示,今年前10个月,杭州已成交商品房71565套,超过去年同期的70109套。其中杭州主城区的存量房突破5万套,创下历史新高,杭州市的存量房达到历史高位的10.5万套。这一数字超过了北京、上海、广州、深圳和南京。
目前,杭州存量房面积超1330万平方米,如果按10月份杭州新建商品房签约均价14541元/平方米计算,市值超过1934亿元。按照杭州市区2012年全年成交84800套的销售速度算,目前的10.5万套存量房全部卖完要14个月,前提还必须是没有新的房源上市。
进入11月,杭州市各个楼盘的开盘节奏明显加快,据不完全统计,本月至少有50个楼盘将推新房源,其中20多个为首开新盘。数千套房源集中入市,为年末冲量发起“总攻”的同时,也让库存量一直维持在10万套以上高位的杭州楼市倍感压力。
记者从一些即将首次面市的新盘项目处了解到,鉴于年末冲量的压力,不少楼盘对于11月的开盘都相当重视。万科旗下11月有几个楼盘同时开盘,包括西庐和璞悦湾两个新项目,还有七贤郡的加推,其中西庐预计将推约200套大户型房源,璞悦湾预计也有近300套的新房要面市,目前两个新盘蓄客情况都非常好,均有几百组意向客户;蓄客不错的还有湘湖壹号,预计这个豪宅楼盘将在本月16日开盘,推出40多套排屋及别墅,总价在1600万~2600万元,目前已预订了近八成。
浙江省社科院房地产研究所研究员王永太接受记者采访时表示,杭州的房价已经进入一个稳定期,目前房价不会大幅度上涨,可能会维持一个水平,略有小涨。
王永太说,由于杭州是人口流入型城市,新增购房人群的数量稳定。短期来看,杭州楼市成交明显活跃,成交量会明显上升,但预计不会有突破性的、剧烈的变化,由于10万套库存压顶,开发商为了去库存的需要,会以走量为主。中期来讲,房价会有上涨的压力。如果用别的市场措施来抵消这种影响,以房产税来说,以现在的政策力度来看,政策的代替作用并不大,而主要靠市场来调节则相对更公平。
对于目前庞大的存量,王永太认为,房地产商不敢降价,一旦降价,很多购房者会采取观望态度,也不利于快速回笼资金。由于同行竞争和存量压力,房地产商也不会主动涨价。（来源：(作者:区家彦)