春节前后是三亚的旅游旺季，当地楼盘也都借机铆足了劲儿宣传，力图在销售上火一把。然而，2014 年开年三亚楼市就遇冷，出现量价齐跌的状况。三亚楼市面临着价格处于高位但基本不涨、供应量大但房屋空置率高等种种现状。分析人士认为，由于三亚的旅游地 产不存在刚性需求，如果后续市场支撑乏力，旅游地产泡沫或将破裂，崩盘之后将对当地经济造成较大冲击
法治周末记者 刘子阳
“如今北京的空气太差，周围很多邻居都选择去三亚过年，这已经成为一种潮流。我们一家5口今年就去三亚过的春节。”北京的孙丽女士对记者说。
由于得天独厚的气候和地理位置，每年春节海南省三亚市都会吸引大批游客。
来自三亚假日办的数据显示，今年春节黄金周三亚共接待游客70.74万人次，同比增长25.47%；旅游总收入54.64亿元，同比增长25.31%。
不少人选择在三亚租房度过假期，这也推高了三亚在春节前后的租房价格。房地产市场数据提供商禧泰房产提供的数据就显示，2014年1月，三亚的平均租金为100.42(元/月/㎡)，环比上涨31.78%，同比上涨18.84%，一举超过了北京成为租金最高的城市。
但三亚租房市场的火热，却并没有带来房价的类似比例上涨。记者从三亚房地产信息网获悉，当前三亚的楼市均价在20151元/㎡，同比下降2.15%。
2010年年底，孙丽在三亚买了一套三居室的房子，一方面是为了休闲度假，另一方面是作为投资。但这套房如今却成了让她头疼的事：“我每年只有半个月的 时间待在三亚，其余的时间房子都是闲置的。这期间不仅要还银行的贷款，每年还要缴纳高额的物业费，这样算下来买房还没有住在酒店实惠。”
“当初买房更多的是考虑三亚房子的升值潜力，但这两年三亚的房价基本没涨。”孙丽觉得自己当初的投资预期已经很难实现，“现在三亚的房子有价无市，每年都新增大量的楼盘，二手房就更不好卖了。”
旅游旺季销售不旺
新房二手房销售均遇冷
每年9月份开始，三亚进入旅游旺季，春节时到达顶峰。春节前后，各大开发商也蓄势待发打出了各种优惠，希望能够借着人气卖出更多的房子。记者在咨询部分售楼处时，销售人员直接询问飞机落地时间，表示他们可以直接去机场接机。
但2014年首周，三亚楼市开局就遇“冷”，出现量价齐跌，多位房产销售人员均表示，目前三亚的销售情况并不是太好。
据数据监控中心监控数据显示：2014年1月第1周(2013年12月30日至2014年1月5日)三亚商品房签约321套，环比2013年12月第4 周(427套)下跌24.82%；签约面积26688.29平方米，环比2013年12月第4周(44383.53平方米)下跌39.87%；签约住宅均 价20917.08元/平方米，环比2013年12月第4周(23986.28元/平方米)下跌12.80%。
而今年春节长假期间，三亚楼市的成交量为254套，与去年春节同期相比，同比下跌28.25%。
自2010年国际旅游岛概念提出后，包括三亚在内的海南省受到房地产开发商追捧，加之旅游地产当前发展如火如荼，投资者对三亚更是倍加青睐。
中原地产研究总监刘渊告诉法治周末记者：“全国很多地方都在做旅游地产，由于一线城市限购，大量的资本开始涌向旅游地产，三亚的房价曾经更是一路飙升。”
三亚市统计数据显示，2009年全年的房屋销售均价为11154元/平方米，2010年价格暴涨到18319元/平方米。
“以前三亚的房价并不高，2010年申请国际旅游岛后房价翻了几倍。”在海南从事房地产销售的伟志强(化名)介绍说，“但房价的高速增长没能持续，到了2011年房价有所下调，这两年三亚的房价没有多大的涨幅，市区的均价保持在1.8万元/平方米左右。”
2010年1月11日，也就是海南国际旅游岛规划出台的第7天，700套房源当日销售一空，凤凰岛顿时成为海南地产圈的传说，在海南楼市最发烫之时凤凰岛的价格曾经达到过16万元/平方米的天价。
“凤凰岛的房子都是认购的，当时还没有建好就已经卖完了。现在这里的均价在7万元/平方米，便宜点的在五六万元/平方米。”伟志强表示，即便价格下降，这里的二手房也并不好卖。
伟志强坦言三亚的二手房销售整体都不乐观：“今年以来三亚市新开了20多个楼盘，新房尚且卖不完，二手房销售自然会受到影响。海南的二手房交易市场本身就不完善，在‘国五条’的影响下更难出手，这也是目前很多购房者的顾虑。”
房价不涨购房被套
投资者拖欠物业费
“当时觉得购房既可以度假也可以升值，没想到现在把自己套住了。”2011年，在朋友的劝说下张林在三亚市区买了一套120平方米的商品房，但如今他的投资梦破灭了。
“这两年房价几乎没涨，有钱还不如存在银行。”张林劝记者暂时不要在三亚买房，“每年只有3个月的时间租金比较高，剩下的时间并不好租，200多万元的房子，淡季的租金才3000元/月，还不够交物业费的。”
张林后来索性不把房子往外租了，毅然成为“候鸟大军”的一员，但这样一来只能自掏腰包缴纳物业费。
2011年起，海南省取消了空置房物业费7折优惠，采取全额收费。记者从三亚房产网售房联盟获悉，三亚的物业费在3.2元/平方米至3.8元/平方米，200平方米的房子每年物业费近万元。
由于房屋大量闲置，在三亚拖欠物业费是很普遍的现象。
位于三亚市中心的金元椰景蓝岸小区2008年开盘，早已经售罄，但不少别墅尚未装修，更没人入住。该小区物业人员向记者抱怨：“由于空置率比较高，见不到业主，物业费很难收，只能通过其他方式增加收入，比如以前小区里的游泳池是不收费的，现在也开始收费了。”
多位业内人士均表示现阶段投资旅游地产需要谨慎，中原地产的市场调查结果显示，国内40个主要城市以旅游为卖点的项目占到5%。
中原地产研究总监刘渊认为：“这个比例已经不低，况且还没有算上已经拿到地尚未开盘的旅游地产项目。从投资者的角度看，三亚旅游地产的价格虽然前几年涨 得很快，但很多投资者并没有注意到三亚的房屋供应量也很大。除非是一些很有知名度的楼盘，否则日后出售会比较困难。市场必须经历这样一个过程，投资者才能 回归理性。”
“过去几年旅游地产发展很快，海南是旅游地产最集中的地区。由于大家对旅游地产不存在刚性需求，一旦房地产市场发生变化，旅游地产的潜在风险比一般住宅市场大得多。”刘渊表示。
购房者多为外地人 入住率不足20%
虽然三亚房价近两年并未大涨，但从绝对价格来看，三亚的房价在全国范围内来讲仍属高位。
然而这种现状背后的另外一个事实却是，诸多投资者购买的房屋，在一年中绝大多数时间里，都处于空置状态。
距离三亚市区112公里的神州半岛项目三面环海，由香港中信泰富公司(以下简称“中信泰富”)斥资百亿元开发，是海南国际旅游岛重点开发项目。
按照中信泰富的规划，神州半岛项目用地18平方公里(约2.7万亩)，总建筑面积约406万㎡。
神州半岛项目自2010年开始预售，顶级度假酒店、高尔夫等配套设施也已经完成。12月本该是旅游旺季，但2013年12月记者在当地采访时，神州半岛却仍是一座“空城”，几乎看不到业主的身影。
神州半岛的工作人员陈月(化名)告诉记者：“除了春节期间岛上的人会多一些，平时在岛上的基本都是工作人员，入住率不会超过20%。”
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，商品房供求平衡；空置率在10%至20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
海南省政协委员王毅武认为，房屋空置率太高，不但资源严重浪费，公共设施与服务闲置，而且还会造成一系列社会问题。例如，过高的空置率挤压本地居民的住房需求，引发新的社会公共服务不公平。
据陈月介绍，神州半岛的海景公寓均价1.7万元/平方米，别墅的均价在2.5万元/平方米：“虽说价格不低，但买的人并不少，很多购房者是出于投资考虑，有的一买就是几套，不少房子卖出后到现在也没有装修。”
“买房的几乎都是外地人，海景公寓的物业费4.4元/平方米，别墅是6.1元/平方米。以当地人的收入水平连物业费也交不起。”作为土生土长的海南人陈月只能“望房兴叹”。
这种现象绝非个例，在三亚中粮集团亚龙湾、雅居乐清水湾、华润集团石梅湾等项目铺天盖地，超大楼盘、五星酒店更是随处可见，旧的楼盘还未售完，新的项目就已经启动。
在中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮看来：“现阶段，海南旅游地产供过于求，空置率高。以三亚湾区域为例，小区正常入住率在20%以下，海南的旅游地产存在一定泡沫。”
圈地后遗症需破解
旅游地产亟待产品创新
三亚楼市如今存在的房价绝对值高、空置率高、投资性减弱的情况，刘渊认为跟开发商在海南大规模圈地进而导致新房供应量过大有关。
“海南热”引发了一场声势浩大的圈地运动，海南岛的海岸线上充斥着住宅、酒店、高尔夫球场，好的位置基本已被一扫而空。
统计数据显示，截至2010年中期，13家地产公司就已在海南圈地约18万亩，合约12600公顷。大规模的圈地过后，海南旅游地产供过于求的现象已初见端倪。
仅在三亚的陵水县，由富力开发的富力湾就圈地2500亩，而旁边不远处的雅居乐清水湾占地更是高达1.5万亩。
刘渊坦言：“相对于大城市而言，三亚的地价相对便宜，为了抢占资源，开发商动辄上万亩的圈地。开发商一般会分批开发，但最终仍有可能烂尾。”
海南省于2013年11月1日起施行的《海南省闲置土地认定和处置规定》(以下简称《规定》)指出，海南省共有“批而未用”土地28.68万亩，其中，“批而未征”5.47万亩、“征而未供”10.15万亩、“供而未用”13.06万亩。
对于闲置用地，《规定》提出，非因政府原因和不可抗力造成土地闲置，超过动工开发日期满两年未动工开发的；超过动工开发日期满两年未完成项目投资总额25%的，政府可无偿收回。
中投顾问产业与政策研究中心主任扈志亮认为，这样一来开发商只能硬着头皮走下去：“各路资本涌入海南后将会出现后遗症，海南旅游地产供过于求，但为了维持经营，开发商需要继续投入人力、物力。若放弃经营，则之前的投资将面临重大亏损。”
信息集团在2012年5月派出一百多人把海南18个市县都跑了一圈，并结合官方数据调研发现，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到1.079亿平方米。
如此，即便海南省2013年房地产销售量首次突破1000万平方米，目前海南楼市的潜在新房供应量仍需要消化10年。
“如果后续市场支撑乏力，旅游地产泡沫或将破裂，崩盘之后将对海南经济造成较大冲击。”扈志亮说。
而记者了解到，三亚旅游地产项目多是“三菜一汤”形式，即“五星级酒店+高尔夫+住宅+温泉”。
扈志亮认为三亚旅游地产亟需进行产品创新，并推动旅游和地产平衡发展：“三亚旅游地产模式存在的问题主要是同质化严重，难以对消费者形成较大吸引力。同时住宅比例较高，这忽略了旅游地产特性，盈利可持续性较低。”