2013年,尽管部分三四线城市的楼市出现供应过剩、房价下跌的迹象,但在政策松绑、资金宽松、楼市整体回暖带动等一系列利好因素的影响下,三 四线城市的楼市成交面积和成交金额的平均增速在10%左右,房价也基本上呈现停滞或微幅上涨趋势,而楼市出现问题的也仅限于能源价格下跌集中的一些区域 (如鄂尔多斯、神木和榆林)、受出口下滑影响的区域(温州、无锡和常州等),以及产业基础较差的城市。
今年以来,不管从市场表现还是从资金面来看,三四线城市的楼市面临着整体严重下滑,甚至是崩盘、泡沫破灭的趋势。首先,三四线城市住房销售出现严重下滑 的趋势,根据中原地产的监测,2014年1月份,25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套,连续3个月走低,创6个月新低,14个四线城市新建住宅 成交仅1.63万套,创下11个月新低。根据监测,典型三线城市的住宅可售面积创历史新高,平均出清时间达到37个月,而一、二线重点城市的出清时间都在 10个月以内。同时,三、四线楼市价格出现下跌范围扩大的征兆,据统计,今年1月,全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌,比2013年12 月增加5个城市。而在房价下跌的城市中,除厦门、温州、海口之外,均为三、四线城市。
资金面的变化对三四线城市的影响会更大。除三大城 市群外,在绝大多数三四线城市,开发商都为中小企业,一般采取边开发、边销售的经营模式,开发资金来源严重依赖销售回款、非正规融资。2014年,随着销 售额严重下滑,以及影子银行(如信托、民间借贷等)对于风险的规避,这些城市的中小开发商将面临严重的资金链问题。近期市场和社会各界关于三四线城市的楼 市泡沫破灭的舆论风潮并非空穴来风。
因此,预计今年三四线城市的楼市将愈加困难,出现类似温州连续20多个月房价下跌的其他城市是非常 有可能的。但是,笔者认为,三四线城市大规模出现楼市崩盘和泡沫破灭的可能性微乎其微。一个客观的现实是,在中小城市,地方政府对于楼市的依赖较大,这种 依赖不仅表现在经济增长、财政收入上,也表现在就业和社会稳定上。三四线城市的房地产开发一般采取新区或新城模式,特征是整个开发周期长、投入大(也包括 政府公共服务配套的大规模投入、政府机构和国有企事业单位的搬迁等)。在产业结构单一和经济体量也很小的情况下,2009-2012年,因房地产快速发展 而将三四线城市的经济体量在短期内迅速做大,经济增长和财政收入对于房地产的依赖非常严重。据统计,一些城市房地产开发投资占固定资产投资的比重在60% 左右,房地产土地出让和税收贡献占到地方财政的50%以上,而且前期土地出让、房地产开发铺的摊子越大,地方政府的配套支出也就越大,如新城区公共服务设 施的投入、道路交通、拆迁投入等。
因此,三四线城市房地产出现问题后,地方政府往往会采取各种常规和非常规手段稳定市场。首先就是暂停 新增供应。三四线城市房地产的开发模式一般采取边开(施)工、边销售、边办证的“三边”建设模式,从拿地到竣工交付的周期很长,不仅开发商自身资金占用 少、成本低,而且资金循环的链条被延长、资金腾挪空间也大。因此,在交付期限弹性较大且没有硬性规定的情况下,暂停新增供应的社会成本也很低,对于缓解供 应过剩问题很奏效。
其次,采取各种手段消化存量待售住房,如向政府和国有企事业单位定向分配住房、纳入住房保障范围、用作人才安置住房、引入外来企业消化住房等。例如,鄂尔多斯为了缓解供应过剩的问题,该城市积极引入神华集团、京东方、奇瑞汽车等企业来消化住房过剩问题。
此外,隐性销售也部分解决了供应过剩的问题,缓解了资金链的问题。目前,三四线城市若出现严重的住房过剩供应,基本都采取隐性销售的方式,突出就是开发 商以房屋来支付工程款,建筑总承包公司以房屋来向包工头支付工程款,大包工头以房的形式再层层向各小包工头支付分包工程款等,而开发商的剩余债务也以房子 作价的形式偿还。因此,供应过剩的问题、资金链的问题就被社会消化,房地产崩盘、房价下跌、泡沫破灭,甚至是销售难的问题在短期内也大大得到缓解。
值得注意的是,随着城镇化纲要的即将发布和实施,新型城镇化推进、放开中小城市落户的各项政策也将逐步落实,政策意图也部分在于防范和解决三四线城市住 房地产供应过剩、泡沫风险,这为三四线城市提供了更长期的、更大的腾挪空间,不仅在预期和有效需求上,甚至在资金面上,都有利于将风险腾挪到中长期内消 解。
总而言之,由于三四城市对于房地产的较强依赖性,以及房地产市场化发展并不充分等特点,这都为政府干预房地产提供了必要条件,而政 府干预也有较多的手段和空间,这为腾挪和消化三四线城市房地产市场的泡沫风险、崩盘风险提供了充分条件。因此,并不能拿国外经验来比对我国房地产市场风险 爆发的情景。深圳市房地产研究中心 李宇嘉