进入第7个月，楼市低迷状态未见好转。
这一轮楼市下行，是类似2008年至2009年初或2011年至2012年初的周期性下跌，还是漫漫熊途的开始？中国房地产的长期拐点是否已至？
如若将房地产放到与宏观经济相关联的视角来看，在经济结构性调整的初期，房地产扮演的角色仍然非常重要，也没有哪一个行业可以替代，所谓中国楼市崩盘论是没有依据的。
但另一方面，根据国家发改委有关人士的测算，今后房地产投资增速将随着经济增速的调整而向下一个台阶，即经济增速下降到7%-8%，房地产投资增速下降 到15%-18%。而在过去十多年间，房地产投资的年均增长是23%。因此，目前房地产市场的下行，“有周期性调整的因素，但长期调整的因素也存在。”上 述人士称。
住房需求到达峰值
支持房地产拐点论的证据似乎越来越多。“中国在整个工业化 和城市化过程中房地产需求的峰值期现在已经出现了，”国务院发展研究中心副主任刘世锦7月19日称，构成中国房地产70%以上住宅的需求峰值是 1200-1300万套住房，这个峰值预计在今年可以达到，之后需求走平甚至逐步回调，导致今后房地产投资增速再向上非常困难。
刘世锦认为，这不是短期的周期性拐点，是一个长期的拐点。
根据2010年人口普查数据，我国城镇住宅建筑面积2010年达到203亿平米，城镇人均住宅面积30.3平方米。乡村住宅总面积为210亿平方米，人 均31.7平方米。如果中国未来顺利达到70%以上的城镇化率，城镇住宅总量应该在300亿-350亿平方米时达到存量的饱和。
数据显示，2013年底在建商品房存量约为64亿平方米，其中约75%是住宅，即50亿平方米。当年新开工约14.6亿平方米，以这样的速度，4到7年内，也就是在2017-2020年间就会达到300亿-350亿平方米的总量平衡点。
这意味着，当下这种住宅增量开发的模式，正在透支未来需求。
包括万科总裁郁亮和金地董事长凌克在内的地产商均认同，住宅市场存在天花板，新建商品房的年均销量将在达到一个峰值后开始下降；但短期内，住宅市场仍有 需求，目前仍未出现长期性、趋势性的拐点。开发商观点的支撑与当前城镇化进程密切相关。财政部财政科学研究所所长贾康认为，中国的城镇化实际上刚完成不到 40%，而国际经验表明，要到70%左右才会转入一个低平发展新阶段。今后几十年的城镇化过程中，还有几亿人要进城居住，对住房仍有大量需求。
不过，根据今年3月份的《国家新型城镇化规划2014-2020年》，到2020年我国城镇化率为60%左右，比之前预期的70%大幅放缓，相应地，对于住房的需求也会放缓。
前述发改委人士也指出，当前城镇化的不确定性在增加，虽然人口基数在增加，但增加的幅度在放缓，2013年城镇人口增幅甚至是下降的。
世联行报告指出，未来从人口结构上看，首次购房和改善需求将逐步减弱，叠加其他投资渠道的分流，房价上涨趋势将放缓。
短期下行压力仍大
此前的6月4日，住建部总经济师冯俊在国新办举行的新闻发布会指出，目前大多数房地产市场的指标仍是增长的，只是增速在下降，只有少数如新开工面积、销 售面积、成交量等指标出现了负增长。“2013年前几个月的新开工面积增长和成交量增幅等指标相当大，目前的这种负增长是由前期基数大造成的。”
专家认为，当下楼市调整仍是短周期的。他分析，2004年以来，我国已经历过三次房地产短周期，当前处于第四次。基本上每隔三年经历一次房地产市场“春夏秋冬”轮回。今年开始的这轮去库存时间要拉长，房价下跌的时间估计超过8个月，但绝非崩盘节奏。
短期内开发商的压力仍然很大。“以前一线城市如北京，经历过多次市场的调整。但以前调整只有半年左右，但这次调整期肯定不止半年，北京二手房和一手房的 交易下降去年年底就开始了，现在已经过了七八个月的时间；二手房作为一手房市场的前奏，还没有任何回暖的迹象。”北京一位中型地产商不无忧虑地说，下一步 的市场还是有下行的压力。
该开发商认为，究其原因，是宏观经济仍未稳定下来。这带给地产的，不单单是购房能力的下降，更重要的是对未来信心的影响。江浙、福建等发达经济区去年、前年，都有一些小开发商老板跑路，这虽然是个案，但对购房人的心理预期影响很大。
世联行指出，近两年的高地价使地产企业的前期投资压力增大，投资回收期延长、周转速度减缓；此外，投资物业占比上升，也减慢了地产行业的资金周转速度。
在市场行情向下时，短期内提高资产周转率的有效途径是降价跑量。近期万科、保利、雅居乐、富力等大型地产商在上海、杭州、广州、天津等区域已经开始变相降价促销。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，房地产将在面临短期（未来6个季度内）振荡下行后逐步分化并软着陆，但中国房地产的债务危机传染力可能低于预期。