老城公寓成交量价齐升
受整体市场回暖带动,广州一手公寓前三季度成交面积同比增加一成多,市场交投持续升温。与外围板块成交量大增保持一致的是,老城区公寓的成交量也在逐步增 加。有统计数据显示,今年第三季度,越秀、荔湾两区的一手公寓成交量,环比增加两成。其中,成交量最大的反而是售价最高、近3.6万元/平方米的产品。随 着整体行情被一致看好,老城区公寓新品的报价也在不断走高,11月初才开放样板房的珠光御景壹号“壹号公馆”公寓产品的吹风价已要4万元/平方米。有业内 专家认为,老城区的公寓虽然价格比较高,但也有其独特优势。
虽然和外围公寓月均成交数百套相比,越秀、荔湾两区的月成交量只有100多套,但老城区公寓的成交量正在逐月增加,让第三季度成交数据出现环比大增,市场行 情慢慢转好。据数据显示,今年第三季度,老城区的一手公寓成交面积为37131平方米、417套,成交均价约为2.65万元/平方米,环比分别增加了 20%、20%和7%,整体呈现量价齐升局面。
成交量增加的背后,是供应量相对充足。进入下半年,老城区有多个楼盘推出公寓产品,其中,富力东山新天地的公寓货量就超过500套,邦华星际也有近500 套。在“金九银十”档期,广钢新城的中海花湾壹号也推出四五百套公寓产品,该盘公寓的总货量有近千套。除了已获批并推出的产品外,从11月开始,老城区还 将陆续推出新货,如珠光御景壹号将推壹号公馆公寓组团、江湾298即将发售、方圆越秀时光也将加推,三者的可售货量起码会超1000套。
最高成交均价接近3.6万元/平方米
最近一季度老城区一手住宅的整体均价上涨,那是因为高价公寓成交量增加所致,其中表现最明显的是富力东山新天地。据数据显示,10月份该盘公寓成交了46 套,签约均价达3.59万元/平方米,不论是成交量还是成交价都位居越秀、荔湾榜首。这样的表现,打破了老城公寓高价难卖的魔咒。房价点评网高级分析师肖 文晓表示,在他们公司的统计数据中,10月份成交面积前10名的公寓项目,只有两个是中心区的,其中一个就是富力东山新天地公寓,“该盘的畅销和它所处的 地段有很大关系,它和珠江新城仅一路之隔,区域的商务氛围较好。”
当然,老城区的公寓并非个个都是越贵越好卖,卖得好的公寓,与其性价比、综合素质、地段及运营方式等都有较大关系。中原地产项目部总经理黄韬表示,老城公寓 想卖得好,商家必须合理定价,“中心区公寓近年受外围公寓的冲击较大,现在广州郊区,售价1万元/平方米左右的产品比比皆是,因此,老城公寓在价格就没什 么竞争力。但老城公寓有个好处,那就是租客好找且比较稳定。”肖文晓认为,老城公寓的租金虽然较高,但很多产品的回报率只有3%左右,还不如银行的一般短 期理财产品,部分公寓的售价已透支了未来升值空间,升值前景因此受到投资者的质疑。如果公寓盲目开高价,一定会比较难卖。
有新品吹风价超4万元/平方米
这边厢,专家们认为老城公寓要走亲民路线;那边厢,商家却信心满满报出高价。据悉,珠光御景壹号公馆因能一线望江,售楼部报出的吹风价是“起码要上4万元/ 平方米”,目前该楼盘在售的大户型望江住宅,均价已超5万元/平方米。若真以4万多元/平方米开盘,它将创下今年老城公寓成交价新高。
据了解,目前老城区在售的主要公寓产品价格多在2.6万元/平方米以上,最新上市的中海花湾壹号公寓,所推的LOFT带装修公寓,阳光家缘显示的签约均价为 2.8万元/平方米;推售平层户型的方圆越秀时光,签约均价是2.6万元/平方米;文德路的文德先生,其LOFT公寓的签约均价是3.5万元/平方米。