11月20日,国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》,征求社会各界意见。其中明确,住房公积金管理中心可以申请发行住房公积 金个人住房贷款支持证券。该项条款,实际上为公积金贷款的资产证券化打开了政策窗口。而去年的“930新政”,已经明确支持商业性房贷实施资产证券化。
所 谓个人住房贷款资产证券化,是指将缺乏流动性但能够产生稳定现金流(本息归还)的个人住房抵押贷款组成资产池,以资产池所产生的现金流(本息归还)作为偿 付基础,通过风险隔离、现金流重组和信用增级,在资本市场发行资产支持证券的融资行为。其中,公积金贷款的资产证券化,其主体和偿付基础来自个人住房公积 金贷款。
据央行数据显示,截至2014年底,我国个人购房贷款余额为11.5万亿元,公积金贷款余额为2.55万亿元。据估算,如果我国资产证券化率能够达到50%,即可共提供7至8万亿元的流动性。对此,专家们表示,在当前中国楼市进入“下半程”之际,该项制度可谓影响深远。
笔者觉得,决策层此时推出公积金贷款的资产证券化用意有三:其一,剌激个人住房贷款需求,达到去库存目标;其二,盘活公积金存量资金,大幅增加公积金贷款的流动性;其三,我国住房公积金资金庞大,但投资渠道狭窄且收益率较低,因此拓宽投资渠道应是必要之举。
事 实上,通过发行个人住房贷款支持证券募集资金的做法,与美国次贷危机中的“房利美”和“房地美”的操作手法无异。但后者在2007年便出现了兑付危机,被 认为是引发金融危机的导火索。对此,不少专家也指出,一方面,与多年前美国实施的“零首付”有着明显不同,中国公积金贷款最低首付比例为20%,商业贷款 最低首付比例是25%。中国楼市的杠杆率远低于美国。另一方面,银行对于还款人资质和收入水平有着严格审核。这就决定了我国的个人住房按揭贷款是银行业相 对优质的资产。
尽管业内对公积金贷款资产证券化展现出较高的热情,希望通过此举来盘活公积金庞大的存量房贷资金,促进购房者的入市积极性,助益中国楼市的去库存。不过,笔者认为,中国版“两房”对于化解当前天量库存意义不大。
首先,中国版个人房贷给购房者的首付比重轻了,但只要房价不跌,房奴每个月还款的压力不减反增,有些家庭每月需还贷金额占到总收入的70%以上,已远超国际警戒线。一旦出现国内经济下行、企业职工大面积失业,届时个人住房按揭贷款就不会像银行所说的是相对优质的资产了。
同时,个人住房贷款是否坏账,还要看是投机投资性为主,还是自住刚性群体为主。中国的房地产市场投机投资性需求依然旺盛,一旦房价出现大调整,超过投机者的承受范围,投机投资者会毫不犹豫地选择弃房,这样会形成“多米诺骨牌”效应。
其次,在当前整体利率水平较低的情况下,推出房贷资产证券化产品,收益率可能会开得很低。但是资本市场的投资者也不傻,个人住房公积金证券化的风险也因房地产低迷而凸显,未来的趋势更是难以捉摸,市场很难买账。
再次,盘活公积金存量资金,让公积金机构有钱可贷,这有利于房地产去库存和恢复市场信心。但只要高房价不降下来,仅靠降低房贷利率和拉低购房首付款,意义并不会太大,因为一二线城市居民因高房价而无力购房,而三四城市居民对房地产需求趋于饱和。
最 后,推动我国房贷证券化改革,如果没有政府部门出面背书,市场未必有人敢接这个“烫手山芋”。所以,未来政府还可能成立国家住房银行,使之承担为房贷证券 化改革托底的功能。鉴于各项制度尚未完备,以及相关机构的设立更需时日,所以靠个人公积金贷款证券化来给中国化解高库存有些“远水不解近渴”的味道。