广州跌了、北京跌了、上海跌了,2015年住宅、写字楼销售表现抢眼的一线城市,购物中心的表现却略显逊色。2015年,三大一线城市中高端购物中心首层商铺租金下跌,跌幅最大的广州为-4.3%。唯一例外的深圳,上涨幅度也只有0.5%。
高力国际认为,2016年四大一线城市购物中心租金仍有很大可能会下跌,不过,那只是新增供应量过于庞大所致,需求依然强劲,前景依然乐观。
A 广州商铺租金领跌一线城市
近日,高力国际研究部公布2015年四大一线城市中高端购物中心首层商铺租金情况。其中,租金水平最高的是上海,每平方米的月租超过1100元。令人意外的 是广州,租金水平也在千元/平方米·月以上,位居四大一线城市榜眼位置。一直以来,广州房地产价格水平在四大一线城市中表现平平,住宅价格远远落后于其他 三大城市,甚至只有深圳的一半;甲级写字楼租金同样落后于其他三大城市,只有北京的一半;只有购物中心的租金能充分体现出广州一线城市的地位。
广州购物中心租金表现抢眼,其涨跌幅表现同样抢眼。2015年,广州购物中心租金跌幅为-4.3%,远远大于北京、上海的-1.6%和-1.2%。
广 州2015年商铺租金为何领跌四大一线城市?主要还是供应增加。世邦魏理仕的数据显示,2015年广州优质零售市场全年共有6个分散在各区的物业、共约 50万平方米的新增供应落成。且新落成的购物中心主要位于租金较低的非核心区域,例如万达在萝岗、南沙新增的万达广场,这些购物中心的落成,一方面增加了 空置率、加剧竞争;另一方面直接拉低全市租金水平。
北京、上海的情况和广州类似,高力国际将其归结为“整体市场租金主要被新兴区域内低于平均租金水平之新项目拉低”。不过,北京、上海非核心区域购物中心的需求同样强劲、租金水平相对较高,因此不至于把全市整体水平拉得太低。
据介绍,2015年北京优质商铺物业市场共有4个建筑面积总计30万平方米的新项目入市,市场总存量增至460万平方米。在4个新项目中,只有一个新项目位 于核心区域,超过90%的新增商铺面积均位于丰台及房山等新兴区域,新兴区域的市场存量占比由2014年第一季度的40%上升至2015年年底的55%。 2015年上海共有7个购物中心开业,新增供应超过50万平方米,其中只有两个项目位于核心区域,新开业项目的区位以及低于平均水平的租金拉低全市平均租 金。
租金走势例外的深圳,正因为新增购物中心 多位于核心区域。2015年,深圳共有3个购物中心入市,提供32万平方米的新增供应,其中两个项目24万平方米位于核心零售区域。此外,深圳购物中心全 年需求旺盛,吸纳率同比增长两成多达到近32万平方米,维持了全市平均租金的稳定。
B 快时尚品牌全面活跃
在四大一线城市购物中心整体向下的情况下,某些区域购物中心以及某些行业的租金仍有上升。仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示,一些实施品牌调整的购物中心是上海租金增长的主要动力来源。
品牌调整,主要表现为迎接快时尚品牌的到来。快时尚品牌在2015年表现突出,店铺增加,提升或保持了部分购物中心的租金水平,四大一线城市皆是如此。
在北京,Zara将西单大悦城门店从800平方米扩至1700平方米;New Look、H&M、Old Navy、Hollister及优衣库均 于去年扩张,主要集中在新兴区域。在广州,New Look、Old Navy、SPAO均在2015年设立华南区首店;H&M、无印良品、优衣 库、Urban Revivo增设门店数量。在上海,H&M、Forever 21、Hollister等品牌扩张及店铺升级;无印良品在淮海路 开设3层店铺并丰富商品类别,成为无印良品在国内的最大门店,面积为840平方米,成为快时尚品牌在上海扩张的最好例证。在深圳,优衣库、GAP、 H&M、UR、Old Navy、Chocolate在华强北九方购物中心设立新店,深圳首家COS于益田假日广场开业。
除了快时尚品牌外,餐饮、儿童零售品牌等也在一线城市表现抢眼。“像广州2015年体验业态持续增长,跨境电商直购店表现活跃。”世邦魏理仕相关负责人表示。至于奢侈品品牌,则表现分化,部分品牌在广州撤店,在上海扩张,在北京升级旗舰店以提升品牌形象。
C 2016年商铺租金
下跌概率大
与2016年相比,2015年购物中心的新增供应只是“小巫”。2016年,四大一线城市购物中心入市面积继续增加。最少的广州也有50万平方米,最多的上海超过90万平方米。除广州外,其他三大一线城市购物中心的新增面积都比2014年翻番。
庞大的新增供应,必定会导致空置率上升,妨碍租金的上涨。高力国际预测,2016年,四大一线城市中高端购物中心租金会受到庞大供应的拖累,整体租金下跌是大概率事情。
即使如此,高力国际仍看好2016年四大一线城市购物中心的走势,因为大部分新增面积都有较好的预租率,不会导致空置率大增;此外,一线城市有持续增长的收 入、庞大的人口基础支撑零售消费,推动购物中心需求的增长。高力国际零售房地产服务部董事林丹此前在深圳表示,2016年深圳商业开始进入购物中心发展旺 盛期,新兴商圈不断出现,商业格局不断发生变化,开发商与零售商不断求变寻找新的发展方向。