最近楼市火热，连一向淡淡定定的广州，都有点坐不住了。上周国家统计局发布了2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，广州新建住宅楼价上涨了11.9%，但是，二手房的上涨幅度比一手房更高，达到14.7%。
二手房的火热，也从各个统计机构的数据中可以体现。
3月第一周网签超过2015年最高周度网签记录
据阳光家缘数据统计，3月第一周（2月29日~3月6日）广州二手住宅网签成交量为1823套，较前一周上升65.1%，不过市场升温步伐并未停歇，进入3月第二周（3月7日~3月13日），广州二手住宅网签成交量更升至2354套，环比3月第一周上升29.1%。
这些数字没什么概念？就是3月份第一周就已经超过了2015年的最高周度网签纪录，而第二周数据还继续往上攀升。这两个火火火火成交的周度，加起来才半个月的时间，成交数量已经超过1月、2月的月成交量，也超过去年3月的全月成交量。
这么一比较，就知道最近二手房到底有多火了吧。
政策+学位房+婚房催生火热二手房市场
其实3月份是传统的交易旺季，被称为楼市三月小阳春。但是，今年的3月比往年更火。
春节过后，广州二手楼市处于快速回暖通道内，特别是从2月19日开始，客户看楼量明显增多，从而带动市场活跃度提升。业内人士认为3月是楼市“关键期”，如能“保持状态”，3月份全月网签量有望突破8000宗，远超去年同期水平。
那为啥今年3月会出现这样的情况呢？
首先，当然是因为年后开始一线楼市普遍火热。
另外，据一位中介人士所说，因为近期楼市政策层出不穷，例如上周末的新政策，将二手房交易的营业税改为增值税，并将税率确定为11%，从5月1日开始实施 （更多情况可以参考小狐周五写的稿子：卖房赚100万交税11万！广州房管局都被过户的人挤爆了！），这在某种情况之下也会促生火热的二手房交易。
还有3月的传统火爆原因：学位房和婚房这两大需求的集中爆发，不少家长会选择在年初给孩子物色学位房，以应对9月份的开学，而大部分准备在年中或年底结婚的刚需群体，也会选择在年初购买房子。
二手房火热，那就免不了会有业主反价悔约的情况。小狐下面来盘点一下那些真实存在的奇葩悔约情况，给大家打一针预防针，避免损失。
‘我有精神病，我是残疾人’，悔约？！
北 京购房者卢女士与售房者葛女士于今年1月份签订房屋销售合同，以370万元的价格交易一套位于北京海淀区知春里小区的房子，属于学区房（学区名额未被使 用）。但在经历了两个月房价上涨后，葛女士要悔约不卖了，理由居然是：她自称自己是“残疾人”、有“精神病”，签署的合同不能作准，除非在原来的合同上加 价100万。
小狐来支招：
如果葛女士真有精神病，那其签的房屋买卖合同的法律效力可能是要打折扣的，但其是否残疾人、是否有精神病得由法院委托第三方鉴定后说了算。只能说精神病也不是葛女士想有，想有就能有的。
而 且，有意思的是，葛女士提供了一本由中国残疾人联合会盖章的残疾人证，2010年1月29日签发，有效期十年，以及一份今年2月29日由首都医科大学附属 北京安定医院出具病假证明书，诊断及建议为“诊断精神分裂症，休壹月”，并且盖上了前述医院门诊病假专用章。但据证券时报的记者在中国残疾人联合会官网输 入相关信息查询后发现，官网弹出的提示是，“经查询残疾人人口基础数据库：您输入的姓名与证件号码不一致！”
‘我当时喝高了’，不算数？！
在深圳拼搏多年的刘先生在去年330新政前与业主签订买卖合同，但新政出来后，合同签订的2.6万/平的房子，一个月内同小区同户型的涨到了3.6万/平。
之后，业主致电刘先生，说自己在签合同当天酒精中毒，喝多了，所以合同无效。随后再次与买家联系，直接表示不卖了！并狂妄地表示，你去法院告我呗，法院说赔多少我就赔多少。
小狐来支招：
依 据《合同法》第8条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第107条规 定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
所以，与业主签订的合同，是受法律保护。所以无论业主的反价理由多么“开脑洞”，一旦违约的话，都要承担赔偿。
目前合同约定违约一般为双倍定金或成交价格的20%，但是法院裁判时，会使用自由裁量权，调低违约赔偿金的比例，随着恶劣的违法行为越来越多，这个比例违约赔偿金的比例也许会高起来。
‘我和老婆闹离婚，房子被扣留’，不能交易啦？！
不久前，广州的张先生看中了一套二手房，当时与业主一拍即合，爽快地签订了合同，并交了5万元诚意金。据悉这套物业位于海珠区，面积263㎡，业主刘先生当时开价是840万元。
但由于近期楼市持续高温，不断有利好政策出台，业主的房子当然随之水涨船高。这时候的业主便联系张先生，表示自己和老婆正在闹离婚，房子被法院扣留了，无法进行交易。但从话语中隐约表示，偌可以加价至一千万，可以想个办法把房子卖给他。
小狐来支招：
不动产物权登记具有公信力和社会公示效力，他人有理由信赖登记的产权人即为有权处分不动产的权利人，合同是有效的。如果存在违约，则需要赔偿。
‘我有彪形大汉，我可以抢合同’？？？！！
一位在南山沙河某分铺上班的经纪人员杨经理也表示，当时成交了一套博海名苑的豪宅，成交价1220万元，买家已下了几十万元定金。
但事后业主称合同有些漏洞，要求业务员把全部合同原件带到福田区皇岗路一家茶馆当面商量补正，业务员依约来到茶馆，业主及几名彪形大汉早已在那里等候。当业务员把合同摆上桌面上商谈时，业主突然抢走合同原件跑离，业务员追赶时又被几个大汉拦住威胁。
小狐来拆招：
遇到这种事情，小狐的建议是：报警！报警！报警！这已经是超出合同法的范畴了。
其他奇葩情况：
有的业主还说交易房产是自己全家的唯一住房，法律应当保护自己家庭最基本的居住权，故不履行合同。律师表示，在当事人已经自愿签署买卖合同、将房产出售给他 人的情况下，法律会保护买卖合同的有效性；何况卖方在出售房产、收取售房款后，仍然可以再另行购买或租赁其他的房产，所以卖方的居住权益并不会受到实质上 的影响。
法律界人士提醒，二手房交易中，买卖双方都要严格履行合同。2012年深圳的一宗交易纠纷就显示，买卖双方均存在违约情形，原本一审法院未认定双方违约情形，判定违约方支付48万元违约金，二审法院查明双方均有违约情形，违约金从48万元减到7万元。
除了以上这些奇葩的悔约理由，要买到称心如意还性价比高的二手房，砍价技能也少不了！下面小狐就过几招买二手房的砍价技能给大家，拿去不谢。
买二手房砍价攻略
“货比三家”多观察
二手房的价格是有评估依据的，大家在看房的时候，也可以考察一下毗邻地带的租赁价格、新房出售最低起价、其他二手房公式价格，来判断所购买的二手房价是否可靠。就是要“货比三家”来降低二手房的价格泡沫。
找出业主出让房子的原因
从业主的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣；现阶段房价出现下行趋势，对于炒房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价。
拿出不足的证据
砍 价时，要有根要据地暴露旧住宅的各种不足之处，如环境差、设备老化等，迫使卖主降价。对于长期上市仍不能卖出的旧住宅，应正告其房主卖价太高，打击房主的 自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用拖延战术，一边讨价还价，一边拖延时间，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。
熟人牌
如 果跟业主之间有熟人，也可让自己的熟人出面，通过交情，探听卖主所能接受的底价标准。为了使自己居于主动地位，砍价时要多听少讲，特别是不能轻易开口应 价，要坚持不到最后关头不应价的原则。另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可以防止卖主 怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。
部分内容来源：证券时报、广州日报、信息时报等媒体；