到底是出现得“不合理不应该不理性”,还是地块价值被重新认识?瞧瞧业内专家如何讨论广州楼市走向
今年以来,广州的中心城区没有卖过一块宅地,正所谓“不鸣则已一鸣惊人”,8月16日,广州市荔湾区岭海街12号AF010734地块公开出让时,拍出新“地王”,成交额21.73亿元,楼面地价达到35216元/平方米,PK掉三年前南洲路“地王”,创下新高。
“地王”的诞生,犹如“平地一声雷”,引发各方对广州楼市的猜测。合富辉煌首席分析师黎文江认为,广州市的楼市价格把这块地的价值拉高,荔湾的价值被重新认识。不过,中原地产分析师黄韬则认为,“地王”出现得“不合理不应该不理性”。
拿下该地块的雅居乐地产昨日接受新快报记者采访时透露,雅居乐今年上半年在全国各地进行土地储备,花费已经达到78.27亿元,广州这块“地王”占了总额的三分之一。
令广州市民关心的是,“地王”会对地块周边楼市,甚至是广州楼市带来多大的影响?周边楼市坐收地王红利,涨幅会有多少?中原地产战略研究中心总监胡广东认为,广州楼市均价上涨平缓,但中心区楼价已经迎来快速增长期,地王的出现也是对中心区楼价快速增长的印证。
诞生记
24买家举牌 73轮竞价
要讨论地王所释放的信号,不妨回顾一下地王诞生时的盛况。8月16日上午,广州市荔湾区岭海街12号AF010734地块使用权公开出让网上挂牌竞价,宗地为二类居住用地,用地面积21908平方米,计容建筑面积89165.56平方米,挂牌起始价14.9888亿元。
值得一提的是,广州市区上半年没有住宅用地挂出,仅增城和花都有宅地出让。与去年广钢新城、琶洲热闹卖地相比,今年广州的土地交易市场尤为平静。但是,8月5日荔湾区岭海街12号AF010734地块挂出并接受报价后,这份平静就已经被打破。
仅 8月5日当天,地块溢价就达到2.2亿元。3个工作日后,该宗地已达到设定的最高限制地价,参与竞价的企业多达24家。8月16日的竞价现场,直接进入竞 配建环节。台下,碧桂园、雅居乐、华发、越秀与地铁联合体、平安不动产、保利、时代、合景泰富、龙湖、五矿、中铁建、招商、电建、融创、泰禾、东原地产、 珠投等开发商悉数到场。
现场竞价有多激烈?73轮!举牌报价经过了73轮,才最终成交。雅居乐地产最终报价21.7338亿元,配建拆迁安置房2.745万平方米,以溢价率45%拿下地块。扣除约占约1/3的配建面积后,该地楼面地价达到35216元/平方米。
这个楼面地价到底有多高?去年底,广钢新城成交的每平方米楼面地价为1.9万元。而3年前,海珠区南洲路爆出“地王”,它的楼面价为34590元/平方米。三年之后,荔湾区岭海街地块成为不折不扣的新“地王”。
焦点讨论
讨论一 地王出现是否合理?
对沉寂已久的广州土地交易市场,这个“地王”来得有些突然。抛开广州市区今年首度出让宅地这样的“场外”因素,该宗地成为“地王”是否合理?对于合理性的判断,新快报记者采访中发现各方观点并不一致。
正方观点 要向前看,不要看现在
“从大的方面来说,这里处于广佛大都市圈的中心位置,小的来说,这里是白鹅潭片区,两方面都有详细的规划,远景可期。”黎文江给出的观点是,该地块成为“地王”有相当强的合理性,要把眼光放长远看。
该地块位于白鹅潭片区,东北面临珠江,江景资源丰富,西面邻近芳村大道,附近有大型居住小区新世界凯粤湾等。据分析称,该地块临近塞坝涌,因此建筑高度限高80米。地块西侧为规划控制的如意坊放射线工程,将建设隧道或高架桥,未来或会影响地块西侧楼宇建筑的居住舒适度。
即便有限高等因素,黎文江提出,地块的交通条件相当优越,“处在石围塘地铁站,规划三条地铁的交会地点,22号线、11号线、佛山5号线。还有城轨经过,贯 穿珠三角。芳村本身的有轨电车,也在这里设站。中期来看,这里将成为交通枢纽。”现状来看,该地块位于地铁5号线滘口站和1号线芳村站之间,到滘口站步行 需15分钟左右。
“地价这么高,楼价要去到5万至6万元每平方米,现在看当然很高。但对于地王而言,不是现在就要卖,南洲路地王三年还没 动。三年后,荔湾楼价会上涨,届时到五六万元是有预见的。要向前看,不要看现在。”黎文江认为“地王”在这里诞生有合理性,芳村的楼市处在地铁一号线上的 价格洼地,价格被市场低估。
反方观点 技术层面不具备地王条件
虽然地王已经在真金白银下诞生,中原地产分析师黄韬对这块地王 的评价是“不合理不应该不理性”,“有点疯狂,不合理不应该不理性。单从技术层面分析,地块不具备拍出地王的条件。地块景观不是最好,不是一线江景,也不 是南向望江,不像广钢新城、珠江新城。物流园的位置哪算核心区,周边其它的规划也没有更重要的标志建筑出现。”
从地块可能的住宅类型分析, 黄韬认为,由于捆绑保障房,地块要建超豪宅并不现实,“如果要建豪宅,地铁、轻轨这些便利交通并不是最重要的,但有保障房要建,建豪宅难度较高。建普通住 宅,两年后,广钢新城的楼价去到6万元已经很了不起。这个地块要超过广钢新城,也并不可能。”
综合分析,黄韬给出的观点是地王只是个案,对于广州总体地价而言,并没有合理性和代表性,“拿得有些疯狂,这里不应该出现超豪宅盘,不做超豪宅盘,难与广钢竞争。”
讨论二 楼价会否快速上涨?
观看上半年的广州楼价走势,均价上呈现平稳上升的趋势。地王的出现,是否意味着广州楼价会快速上涨?根据中原地产上半年的分析报告,广州市1-6月签约均价 为15839元/平方米,同比涨7.5%,其中中心六区上涨9.4%,均达33154元/平方米。根据上半年的数据分析,胡广东提出广州中心区楼价进入新 一轮快速上升期。
正方观点 新一轮快速上升期将要来临
地王的诞生,是否释放了广州楼市将快速上升的信号?胡广东认为,广州楼市上涨预期明显,但仅从一块地很难说,“换一个角度来讲,广州现在进入楼价快速上升的新阶段,地王的出现将会有推波助澜的作用,广州楼价还会上升,还会比以前加快。”
对于楼价最直接的影响,当属地王周边楼盘将得到地王红利。昨日,广钢新城就打出“今年上4万元/平方米,明年必5万元/平方米”的广告口号,周边保利曼城、保利海德公馆等楼盘均表示会进行新一轮调价。
黎文江说,“已经看出来,附近楼盘准备调价,调价不是坏事,通过这件事重新衡量地块价值。我觉得政府应该加紧投入,把这么多的规划落到实处,让这么好的土地价值显现出来,现在的价值有点超前。”
反方观点
消费理性且供应量大,不会大涨
“以我多年的从业经验,广州的楼市不会狂增。”黄韬对于地王的影响,持“冷淡”态度,“越秀区南洲路的地王,现在还没上市。三年过去,现在要卖6万元楼价,也不可能,地王很辛苦。广州不会楼市猛增,整体年涨幅不到10%。”
分析广州市民的购房心理,黄韬更坚定自己的看法,“广州的买家很理性,很少炒房,我行我素,价格上不去。而且广州楼市供应量大,特别是增城、花都、南沙等外围供应多,房价也很难上去。个别楼盘上涨很多并不出奇,但广州长远看,还是以理性稳定为主。”