伪造房屋交易“满五”证明，规避缴纳营业税
2011年1月，国务院办公厅发布的《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》规定，调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。根据税收相关规定，营业税税率为5.6%。也就是说，普通住房连续两次交易间隔时间满五年，卖房人无须缴纳营业税，业内通常称之为“满五”；如果两次交易时间不满五年，按照房屋销售价的5.6%征收营业税。
“对于一套房子动辄两三百万元的价格，营业税可不是一笔小数目，于是便有人在规避纳税上动起歪脑筋。”北京市丰台区检察院反渎职侵权局局长穆健接受记者采访时说。
2012年，房产中介郭某办理房产交易手续时，来到丰台区地税局第二税务所房产交易办税窗口，他问受理办税申请的工作人员段某，房产证未满5年能否免营业税，段某说可以办。问需要什么手续，段某说给满5年的房产证复印件就行，“意思就是让我把房屋前后连续两次交易时间，不满5年的伪造成满5年。我说挣的钱对半分，他就答应了”。
“由于办税窗口只需收房产证复印件，到窗口办税时段某不要求我提供原件进行核对，他会直接把我伪造的复印件收上去，然后在计税时按交易满5年的房子计算，就符合免缴营业税条件了。”郭某说。
段某作为办税窗口房产交易纳税申请受理员，并不足以让不符合免营业税的材料过关，因为后面还有材料复核人员。
傅某，在丰台区地税局第二税务所担任复核员，专门对受理窗口送来的材料进行审核，但他并未尽职尽责审核，而是利用职务便利让不符合免税的材料顺利通过审核。
2016年1月，傅某归案。他供述，他和同事段某收受了房产中介的好处费，明知纳税申请材料里存在虚假的房产证或复印件仍审核通过，使得距前次交易未满5年的房屋，在过户中应当缴纳的营业税而没有征收。
“违规办件必须是受理和审核两个人相互配合才行，段某负责受理，我负责审核和开票，故意‘放行’虚假材料。每办一个违规件，我就给段某营业税额四成的好处费，一共给了他10万元。”郭某交代。
伪造“家庭唯一住房”证明，偷逃个人所得税
2013年3月30日，北京市出台贯彻国务院房地产市场调控要求相关政策，其中规定，自2013年3月31日起，个人所得税“严格按个人转让住房所得的20%计征”，“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”。也就是说，个人所得税按照卖房人当初买入价与此次卖出价差价的20%征收；如果房屋连续两次交易间隔时间满五年且为家庭唯一住房，无须缴纳个人所得税，即俗称的“满五唯一”。
“既然能将房屋交易时间伪造成‘满五’，再伪造成‘家庭唯一住房’，对犯罪分子来说并不是什么难题，符合‘满五唯一’条件不仅可偷逃营业税，还可偷逃个人所得税。”穆健分析说。
穆健在查办案件中发现，犯罪分子将房屋伪造成“家庭唯一住房”的办法主要有两种：一是通过伪造卖房人未婚、离婚、丧偶等证明，使出卖的这套房“变身”家庭唯一一套房子；二是伪造一张建委房屋系统查询“售房人唯一住房”的查询结果单，将所售房屋“变为”唯一住房，从而达到不用缴纳个人所得税的目的。
在实际征税系统中，核查“家庭唯一住房”的方式存在诸多漏洞，纳税义务人填写《家庭唯一住房承诺书》后，即使征税人员明知填写的未婚、丧偶等信息系虚假承诺，但由于地税局的征税系统未与公安、民政等部门信息连通，虚假承诺很容易“蒙混过关”。“中介人员就利用这一漏洞，通过制造虚假的《家庭唯一住房承诺书》、伪造离婚证等，勾结税务征收人员违规受理审核，从而规避缴纳个人所得税款。”穆健说。
段某供述，郭某每次都是先打电话说第二天到税务所办税，每次都拿着假的房产证复印件等材料，他就按照假材料计算时间，让房屋符合“满五唯一”的条件，从而不征营业税和个人所得税。“办完之后，郭某就打电话约我下班后见面给钱，有时一个件给三四万元，有的给三五千块钱，这跟房子大小有关。”
除了伪造“满五唯一”材料可以规避营业税、个人所得税外，“二手变一手”交易同样可以达到这一目的。根据北京市房屋交易纳税相关规定，二手房交易在未满足减免税款的情况下售房人需缴纳营业税及个人所得税，买房人需缴纳契税，而一手房交易不存在营业税及个人所得税，只需要缴纳契税即可。
为了避税，房产中介人员亢某找到段某，段某告诉他伪造一个新房购房合同。然后由亢某直接到段某的窗口，段某按照新房计算契税，无须再缴纳营业税及个人所得税。事成之后，亢某给段某送上1万元。
内外勾结，暴露地税内部监管乏力
丰台区检察院查明，傅某在担任税务复核员期间，分别与税务受理员段某、贾某勾结，利用各自受理、复核纳税申报材料、收缴税款的职务便利，在收缴房屋交易税款过程中，接受郭某等多名房产中介请托，受理伪造的房产证复印件等纳税申报材料并违规予以审核通过，徇私舞弊不征、少征个人所得税、营业税税款，造成国家税收损失1670余万元。其中，段某、傅某联手使88套房屋交易免征税款，贾某、傅某联手使69套房屋交易免征税款。事后，傅某分别与段某、贾某共同收受房产中介贿赂155万余元。
“今年截至目前，我们共立案查办偷逃房产交易税费犯罪系列案8件8人，其中5人系税务人员，他们利用职务便利在200余套房产交易时，徇私舞弊不征、少征税款，导致2000余万元税收损失。”丰台区检察院检察长叶文胜告诉记者。
叶文胜谈到此类案件案发原因时认为，地税局工作人员与房产中介内外勾结，由中介负责招揽客户、提供虚假材料，以达到形式上免税的要求，地税受理员不予审查违规受理，地税审核员对受理员受理的不合法的减免税款业务不予核查，直接审核通过，事后收受房产中介给予的贿赂，中介、受理员和审核员三方分工合作形成利益共同体。
“表面上看似工作人员内外勾结，最根本的问题是地税部门内部监管乏力。”叶文胜说，他们在办案中发现地税部门定期对征税情况进行内部检查，但检查只是对存档的纳税材料复印件进行形式审查，难以及时发现问题，致使多名嫌疑人长达2年以上连续作案均未被发现，地税内部检查流于形式，没有发挥应有的作用。
为杜绝逃税现象，该院提出建议，一是建立健全政府各职能部门之间的信息共享机制，特别是地税局与不动产登记事务中心之间的信息互通制度建设，使税务机关可以全面查询房产与征税有关的信息，不动产登记事务中心可以查询房产的纳税情况，杜绝征税人员利用可操作空间谋取利益；二是加强税务机关内部监督管理机制建设，平衡受理员与审核员之间的权责分配，分化受理员与审核员之间的利益输送链条，进一步严格审核符合免税条件的房产纳税材料。