■时报记者 马兰 报道
合同是当事人或当事双方之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，是受法律保护的。尤其是房屋的买卖和租赁合同，因为关乎权属问 题，合同的效力格外重要。但在很多情况下也不能一概而论，在一些特殊情况下，只要符合法律规范，已经生效的合同依然可以解除，目的是保护一方的合法权益。
问题一
房屋权属已变更合同是否能解除？
李然(化名)急需一套二手房用来结婚，他和未婚妻为了选择一套合适的房子跑了很多小区，最终在房屋中介的介绍下选中了一套60平方米的小户型。因为二人着急装修结婚，因此很快就与卖房人安宁(化名)签订了房屋买卖合同，也到房管部门进行了权属变更登记。
可让李然没有想到的是，房子看上去便宜又合适，可这背后却隐藏了不为人知的秘密。当李然和未婚妻再一次来到所购买的房子里时，旁边的邻居告诉他 们，这套房子上半年才发生了凶杀案，犯罪嫌疑人现在还没有抓到。听到这样的情况，未婚妻觉得房子不吉利，说什么也不愿意在这样的房子里办喜事，他们找到安 宁想退掉房子。可安宁却表示，房子已经进行了权属登记，买卖合同也已经签订，怎么可能解除合同呢？
解答：我国实行房屋产权登记制度，双方当事人签订房屋买卖合同除了交付房屋，还要到当地房管部门和土地管理部门办理权属变更登记，合同才算发生 法律效力。此时双方合同义务完全履行，买受人依法取得房屋所有权。这时一方当事人反悔要求解除合同的一般不予支持。但民事合同是双方意思自治的产物，只要 不违反法律、不损害国家利益和社会公共利益，双方当事人可以在合同中约定解除条件。
所谓解除条件，是指限制意思表示效果消灭的条件，即当解除条件成就时，合同解除。《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当 事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。也就是说，如果李然和安宁在签订的房屋买卖合同中有关于李然有权对房屋情 况知情权的约定的话，那么，卖房人应当依法解除这份买卖合同。
问题二
房客擅自转租房屋能否提前解除合同？
李先生名下有一套房屋，由于空置因此一直出租在外。去年年底，李先生通过房屋中介机构寻找到承租人张某，张某看中了李先生的房子，双方很快就签订了租赁合同，张某也顺利地拿到了房门钥匙。
可两个月后，小区物业打电话找到李先生说，他家的租住户多达十几个人，每天折腾到很晚，噪声很大，很多邻居都提出抗议了。李先生找到张某询问情 况，张某只说自己将房子又转租给了老乡，至于房子里住了多少人，他自己也不清楚。李先生不愿再将房子租给张某了，要中途解除与张某的房屋租赁合同，却担心 合同还没有到期不能解除。
解答：根据《城市私有房屋管理条例》第21条规定，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同。1.承租人擅自将承租的房屋转租、转让和 转借的；2.承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；3.承租人累计6个月不交租金的。本案中，张某没有经过李先生同意，擅自将房屋进行转 租，而且没有按照约定使用房屋，李先生是有权提前解除这份房屋租赁合同的。如果张某在使用中对房屋造成损坏，他应当对李先生进行照价赔偿。