房贷目前又成为各大银行争夺的香饽饽,而且不仅限于新增的房贷,就连存量房贷也开始成为争夺目标。据悉,目前中国邮政储蓄银行、浦发银行、招商银行等重启了停止多年的转按揭业务。对于正在供楼的市民来说,银行该项业务的重启,从中可以受惠多少?
房卫士按揭总经理郑大源表示,银行转按揭业务重启,可以从中受惠的主要是以前在购买首套房时没有享受到利率优惠的,甚至是首套房贷利率在基准利率基础上上浮的业主。对于原来就是贷款利率必须是基准利率上浮10%的二套房买家而言,则没有转按揭的优惠。
100万元贷款25年息差12.5万-21万元
据悉,已经在广州重启转按揭业务的银行包括中国邮政储蓄、浦发银行、招商银行等。在信贷资产质量整体下行的背景下,房贷作为风险较低、相对可控的个贷产品, 成了银行的新“宠儿”。目前各银行的转按揭业务,最低可以获得基准利率8.5折的优惠。业主只要将原有的房贷按揭转至新的银行,就能获得最低8.5折的优 惠利率,无需自行先结清原有的贷款。转按揭后,在新银行的房贷可贷金额不得高于原贷款当前余额,可贷期限不得超过原贷款当前剩余期限。虽然贷款金额和贷款 年限都不能改变,但可以享受优惠利率这一点对于在申请房贷之初刚好是银行收紧流动性,上浮房贷利率的市民将十分有吸引力。
郑大源表示,前几年,特别是2013年、2014年,即使是首次置业的业主基本上只能享受基准利率,甚至首套房也要上浮5%-10%,因此如果通过转按揭后能享受基准利率8.5折优惠的话,利率差十分大。
以一笔100万元,25年期的贷款为例。按照目前的房贷基准利率4.9%计算,等额本息(以下均以该种方式计算)的月供款约为5788元/月,但如果以基准 利率打8.5折计算,则月供约为5373元,25年的总利息差约12.5万元。如果当初业主购买首套房时,执行的是基准率上浮10%的话,则月供约为 6075元/月,与8.5折的优惠利率相比,月供相差超过700元,25年的总利息更是相差超过了21万元。不过按揭人士指出,可以通过转按揭申请优惠利 率的,仅限于首次购房的买家,对于二套房的买家则无论在哪个银行,都要执行基准利率上浮10%的政策。并且如果买家当初申请贷款时是首套房,现在想转按揭 时已经拥有两套房,也享受不了贷款利率优惠。
转按揭业务合规性有待商榷
所谓无交易转按揭贷款,根据一份内部资料显示,是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的,用于提前清偿该自然人在其他金融机构原有住房贷款的人民币贷款。并且该 笔转按揭贷款还需要有一名法人提供贷款担保,可追加一名自然人提供担保,如果仅有一名自然人作为担保人的话,则不予受理。
同时需要指出的是,虽然叫停多年的转按揭业务又重现广州,但该业务的合规性仍有待商榷。业内人士指出,住房按揭贷款是商业银行或住房公积金中心向有购房需 求、存在真实购房交易的购房者发放贷款,可以享受一定优惠。而同名转按揭是无购房交易的情况下,业主再次向商业银行发出贷款申请,理论上,这应该属于纯抵 押贷款或者综合消费贷款,将之归为住房按揭贷款其实打了插边球。
2007 年和2014年,时任央行副行长刘士余曾多次在公开场合提出,要坚决取消转按揭贷款。他表示,银行的转按揭业务成了炒房者的投机工具,获得资金后购买多套 住房或进入股市,从而加剧了楼市和股市泡沫。此外,2007年央行、银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》曾要求,商业银行不得发放随房产 评估价值浮动、不指明用途的转(加)按揭贷款。