国家统计局最新公布的4月份房价数据显示，与3月相比，全国70个大中城市中价格上涨的城市多达65个。在这些房价飞涨的城市，当“包租婆”到底赚不赚钱？
国家统计局统计的数据显示，我国房租价格已经连续上涨了37个月。但租金涨幅虽然快，还无法追上房价上涨的步伐。
中国房地产报记者独家统计的《中国城市房屋租售比前20大城市排名》显示，房屋租赁回报周期最长的深圳其房屋租售比高达1:732，也就是说需要出租732个月（61年），才能收回买房的本金。排名中租售比最低的城市的大连，收回买房本金也需要26年。
按 照国际惯例，租售比是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标，指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，国际标准通常为1:100 到1:200。中国房地产报记者选取的样本来自中国城市房价30强与租金排行榜30强，从中选取20个重点城市的租金与房价指标比值进行排序，该排名显 示，目前国内房屋租售比前20的城市这一指标均高于1:300。
租售比偏离正轨
“根据国家统计局的数据，深圳2016年4月的房价同比大涨63.4%。实际上，有的房子已经翻了一番。但是租金的涨幅不可能涨这么快，甚至最近的租金还在下 降的。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，“深圳租金下降，正是因为去年房价大涨，很多投资客买房并不是为满足自身居住，这些房源进入租赁市场导 致供应激增、租金回落。”虽然目前中国很多城市房屋租金持续上涨，但房价上涨的速度远远高于租金的增加，加速了租售比值的扩大，这一现象在部分二线城市表 现得最为明显。
据记者计算，目前厦门 1︰718的租售比仅次于深圳，甚至也超过了租售比为1︰625的北京，而南京1︰608的租售比已经超过上海1︰607的租售比，在这两个二线城市均需 要超过50年租房才能收回购房成本。其他热门二线城市的租售比也高得惊人，温州租售比为1︰570，需要47.5年才能靠房租把本金赚回来，珠海、天津、 三亚、苏州的租售比也都突破了500倍。
值得 一提的是，上述统计数据均为平均数值，热点城市的部分小区的租售比要远远超出均值。以北京市海淀区的碧水云天小区为例，60平方米一居室出租要8000元 /月，平均出租价格为133元/月/平方米，租售比达1︰870，收回成本要72.5年，而中国的住宅土地使用年限只有70年。
房租是市场最真实的一面
当前，国内热点城市的租售比已经普遍超过300倍。那么，房屋租售比能衡量房价是否合理吗？
在 宽松的信贷环境下，越来越多的人将买房作为投资，甚至投机行为，这一信贷消费模式其实是严重扭曲真正供求关系的。其结果就是房价越来越高。加拿大皇家银行 资深风险投资顾问陈思进认为，在房价飞涨的地区，房租并不随之同步上涨，这是因为租房市场是一个“有效市场”。关于“有效市场”的假设，是认为市场在信息 方面的有效性，已经把过去、现在，甚至将来事件的贴现值反映在市场价格中，所以在任何时候，房租市场的价格都是合理的。“从金融上来说，最关键的原因是房 租不能借贷，必须以现金全款支付，房租必须依照真正的供求关系而定。”从全球来看，把房屋租售比作为衡量房地产投资的指标，原因在于，房租回报基本可以定 为无风险收益率，只要高于银行一年定期存款，就是一个比较好的投资标的物。
李 宇嘉以深圳为例，分析了房租与收入的关系。“深圳市房租套均租金是4700元/月。去年深圳常住人口可支配收入是3700元/月，按照每户2.1个人计 算，支付租金还是很吃力。随着房租的上涨，人们的支付能力是下降的。很多人不得不选择了小面积、成本低的城中村或者合租、群租。”
房产投资的“中国逻辑”
与国际惯例不同的是，目前来看，中国购房者极少数是冲着租金收益来投资房地产的。很多购房者在乎的是房价会不会涨，而非租金收入。房价哪怕每年涨5%，就是一笔不小的收入，这一逻辑即“房产投资收益=房屋卖价-购买价+租金收入-各类税费”。
“如果单拿租售比算，所有大城市都不具备投资价值了。但实际上，租售比越高的城市投资客越多，房价上涨越快。”李宇嘉表示。
从大连、成都、陵水、郑州这几个城市租售比来看，300多倍的租售比，相对于一线城市而言更合理。而这几个城市的房价一年来涨幅不大，甚至出现了同比下跌。 大连的租售比是1︰320，今年4月的房价为9761元/平方米，同比下降了2.06%；陵水房价为15758元/平方米，同比下降了6.84%。
对于租售比的大幅失衡，安居客房产一位分析师表示，租售比是国际成熟房地产市场的准则，欧美等国人口基数不大，城市化进程早已停滞。相反，中国人口最高，房 产市场还处于成长阶段，正大力推进城镇化进程，房地产税也尚未出台，加之租房市场不完善。因此，并不能将国外已经非常成熟房地产市场规则简单套用到正处于 成长阶段的中国房地产市场。“另外，国内的房产不单只有居住功能，还附带教育、医疗等附加福利，加之中国人的买房观念根深蒂固，这也是推高国内房产租售比 的原因。”“目前我国的房地产市场基本上以投资为导向，租赁市场并不发达，依靠房屋溢价盈利的心理比较普遍。”中国房地产业协会副会长胡志刚在接受中国房 地产报记者采访时表示，“租赁市场的繁荣，需要相关法律法规引导，通过立法来禁止炒房，真正发挥住房的居住属性。避免一些房子的空置，提高出租率，让房价 进入合理的价格。”
“租售比也可以作为衡量某 个地区城市房地产是否健康的标准，应该作为地方政府的考核范围。通过繁荣租赁市场，能够让年轻人有资本去创业，而不是把钱都压在房子上。”在胡志刚看来， “一部分人持有房屋，一部分人租房，才能有更多的钱投入到其他产业的创业和消费上，全民买房并不是一个正常现象。”
