推广 热搜: 二手房  房产  房地产  贷款  租房  楼盘  新房  兴一广场  二手房交易  兴宁 

那些年降息后的楼市:压力犹存促销或继续

   日期:2014-12-05     浏览:516    
核心提示:11月22日,央行宣布不对称降息,其中一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。回

11月22日,央行宣布不对称降息,其中一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。回顾过往两次集中降息降准的周期,均对房地产市场成交和房价带来了明显的拉升作用。而在不同的政策、市场背景下,这轮降息又将推动北京楼市走多远?

2008年

四万亿刺激楼市快速上涨

在2008年,美国次贷危机引爆全球金融危机,这场危机也蔓延到中国的各个行业,其中也包括房地产,经济的不景气,导致购房者买不起也不敢买房,观望情 绪浓厚。为了救市,从2008年9月开始,2008年连续5次降息,累计贷款降息幅度达到2.16%。同时宣布四万亿投资计划,推出首付2成、利率7折的 救市政策。

研究院提供的数据显示,2008年首次降息后10月,一线城市成交量环比开始止跌回升,2008年12月同比开始止跌回升。 而到了2009年,市场开始快速升温,2009年2月同比增长高达253.78%,而2009年12个月中,仅1月和12月成交量同比增长没有超过 100%。这一轮增长一直持续到2010年3月,政府出台“限贷、限购”为主的史上最严厉的调控政策,2010年12月开始加息周期。

从房价来看,北京2008年新房成交均价为12877元/平米,而到了2010年则达到20340元/平米,上涨了57.96%。

中国社会科学院经济所研究员汪利娜表示,这一轮楼市过热主要是由于四万亿的过度刺激,现在我们仍然在对四万亿天价信贷进行消化,而这种大规模的信贷放水不可能再出现了。

2012年

降息释放被抑制的需求

而在严厉调控政策下,过热的市场从2010年3月开始冷却,由于限购政策,投资性需求被抑制,同时自住需求也出现观望情绪。经过1年多的消化,从 2012年年初开始,被抑制的需求开始逐步释放,市场在降息之前已经出现回暖趋势,而2012年6月的降息,进一步加快了购房需求的入市,而这一波行情抑 制持续到今年年初。

对此,北京中原地产首席分析师张大伟表示,如果说2008年全球金融危机后的货币刺激政策,存在特殊性及不可复制 性,那么2011年12月至2012年7月间的降息后的市场反应,则更具有参考意义。2012年降息开启后,市场从2012年3月起逐步回暖,且成交高位 延续至整个2013年。

2014年

政策效果关键看额度

“我们已经看房一年多了,本来想等等不着急,但一看降息了,基于以往的经验,还是下定决心买了,怕之后又涨,”一位刚买房的购房人徐女士向记者表示,她是换房,要卖小房换大房,“9·30”新政的出台对改善型有利,但是操作麻烦,而降息则坚定了其购房的决心。

受宏观经济、信贷政策等多方面因素影响,今年楼市也出现调整,而楼市政策方面,也出现限购取消、税收、公积金调整等多个变化。其中影响较大的是“9·30”新政和时隔两年后的首次降息,且贷款降息幅度达到0.4%,也是六年来力度最大的一次。

据中原地产研究中心统计数据显示,11月54个城市住宅合计签约27万套,这一成交量环比10月上涨了8.9%,北京新房、二手房成交量双双破万套,创造了年内最高成交月度纪录。

从本轮市场表现来看,虽然2014年年初开始市场明显回落,但随着央行“9·30”新政的利好,10月新房成交量已恢复至去年高位水平。而此次降息将进一步增强短期市场的信心确立,使年末成交翘尾成为定局。

但汪利娜表示,现在市场结构发生了明显变化,不能靠以往的思维思考未来。首先经过10年的房地产市场化发展,住房自有率进一步提高,基数大了以后,增长 放缓也是一种常态。就北京而言,住房改善状况很明显,又有限购政策,市场没有那么多需求,住房短缺的是低收入人口和外来人口;市场已经有大量存量,盘活存 量,去库存化更关键。另外,银行也在进行金融改革,融资成本很高,在放给个人按揭贷款时,不可能再打7折,央行也给的是一个浮动范围,所以信贷不可能大规 模放水。所以,以往每年20%的房价增长不太可能。

张大伟也表示,对于市场也不能过分乐观,降息之后,银行的房贷优惠和房贷额度是否能跟进还很难说。

后市预测

压力犹存促销或继续

中经联盟秘书长陈云峰

今年4-10月卖得不好,房企欠债较多,房企的资金压力较大,虽然降息调整了市场对后市的预期,但资金量并不是很支持,销售回款慢,开发贷放款慢,批贷仍有难度。

而从统计数据来看,今年开发商资金来源方面,首付款这项下降得很厉害,所以在今年9月份开始,市场中出现了很多针对首付贷的金融产品,意在通过各种方法缓解开发商的压力。所以预计对明年市场预期不太乐观,主要是整体经济环境不好,降价促销还会继续维持。

市场仍未走出调整期

同策咨询研究部总监张宏伟

这对于房地产市场短期内反弹来讲是一件利好的消息,预计在央行降息等政策刺激之下楼市会出现一波入市的行情,短期内来看,楼市接下来3-6个月成交量会 短期反弹,价格有可能会逐渐坚挺,甚至对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲会出现小幅涨价的现象。

从短期内来看,当前市场仍然是调整期,市场基本面并没有明显改变,“去库存”仍为市场主旋律,这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而明显改 变。而从中长期来看,经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来,迟早还会面临去库存的压力。

本版采写/新京报记者 袁晓澜

 
打赏
 
更多>同类A8房产

推荐图文
推荐A8房产
点击排行
网站首页  |  关于我们  |  广告服务  |  网站建设  |  联系我们  |  使用协议  |  免责声明  |  网站地图  |  排名推广  |  RSS订阅  |  违规举报  |  粤ICP备08126561号-15