今年“两会”期间，省委副书记、深圳市委书记马兴瑞专门提出要推动东部发展战略，交通必须打通。讲到深圳的东进战略，交通是第一要务。
从 今天起，南都将围绕深圳东进战略，多角度多方位呈现这个深圳未来发展之路。第一期就是东进战略之交通大会战。所谓路通财通，多年来掣肘东部区域发展的交通 “梗阻”将被打通，东部即将迎来“蜕变”。日前，《深圳市实施东进战略行动方案(2016-2020年)》进入全面实施阶段，深圳将从推进轨道交通建设、 重大通道建设、各区内部路网建设等方面，在东部打造海陆空铁一体化的综合交通体系。地产观察人士表示，东部片区的地产价值也将被带动。
交通不发达东部一直是“价格洼地”
“我从泥岗路转水官高速，再从‘龙岗’口出来，单程一次收费就得15块钱。”因工作关系时常往返深圳市区与龙岗区的王小姐表示，从2001年建成通车以来，一直未取消收费是水官高速的“硬伤”，高昂的出行成本也成为制约龙岗区缩小与原特区差距的一大问题。
位于深圳东北角的龙岗，连接原特区的主要交通干线就是水官高速。然而近年来，这条至关重要的交通“大动脉”却因拥堵不堪和收费昂贵而备受诟病。
而目前东部四个片区中仅有的连接原特区与龙岗片区的地铁3号线和5号线，每天人流量极大，孱弱的运力令居住在龙岗、上班地点在深圳市区的无车一族烦恼不已。“龙岗之所以显得偏远，与交通不够发达有直接关系。”不少市民如是吐槽。
事 实上，除了龙岗之外，没有地铁覆盖的大鹏新区、坪山新区以及盐田区交通联接更加不便捷。以坪山新区为例，其主要道路深汕路、中山大道、比亚迪路、丹梓中路 客货混行严重，令区域发展与产业发展陷入两难。相关数据显示，深圳“西密东疏”的格局明显，东部地区现状路网密度约6.3公里/平方公里，低于6.92公 里/平方公里的全市平均水平。
路网不足对东部的经济发展形成制约，一组经济数据佐证了这一点。今年一季度，深圳全市G D P共3888亿元，其中西部GDP(南山、宝安和光明新区)占据37%，东部G D P(龙岗、盐田、坪山及大鹏新区)仅占23%。
“过往这些年，虽然东部楼市的成交量一直很大，但价格却一直是洼地，这其中交通瓶颈是主要问题之一。”朗泓地产总经理助理胡瑜俭一针见血地指出。
深 圳中原研究中心提供的数据显示，受高端住宅带动，今年上半年新房成交均价持续上升，西部各区纷纷名列前茅，南山突破7万/平方米，宝安也保持在约5 .2万元/平方米的态势。然而，龙岗虽然以80 .4万平方米的成交量位居全市第一，但仍不改“价格洼地”的命运，成交均价徘徊在3.9万元/平方米之间。
“东进”之后地产价值将被带动
今年“两会”期间，省委副书记、深圳市委书记马兴瑞专门提出要推动东部发展战略，交通必须打通。而在上月底举行的“深圳东进战略专家研讨会”上，国家发展和改革委员会综合运输研究所研究员、原所长郭小碚同样表示，深圳东进应将构建交通运输系统、提高运输效率作为先导。
根 据《深圳市实施东进战略行动方案(2016～2020年)》的规划，深圳东部重中之重在于全力推进建设10大战略通道，即推进莲塘口岸-东部过境高速-惠 盐高速、机荷高速-深汕高速、外环高速全段的建设和改造，开展盐排高速-博深高速、深盐二通道-盐坝高速的节点改造，提升内外通达水平。规划建设南坪快速 通道、龙坪盐通道、盐龙通道、丹平通道、绿梓通道，进一步缩短至市中心区的通行时间。
另外，还规划建设14条地铁线路，3号线东延段、8号线一期、10号线争取在2020年前开通运营，8号线二期力争2020年前建成。14、16、17号线确保在“十三五”期内开工建设。除此之外，在打造海陆空铁交通枢纽方面也有诸多动作。
根据胡瑜俭提供的数据，在地铁3号线开通之后，目前龙岗片区地铁沿线物业的关内购房者部分占比高达50%-60%，远高于片区没地铁物业的关内置业者比例。可以预测，在“东进”战略全面实施之后，越来越多的购房者和投资客将会将目光投向这片“价格洼地”。
“这 样一来，东部片区的地产价值也将被带动。”第一太平戴维斯华南区研究部高级经理何凌举了一个例子，2013年，坪山一住宅地块的实际楼面价为1.2万元/ 平方米，但去年底出让的坪山地王，实际楼面价格已经高达2.5万元/平方米。“两年里土地价值翻倍，说明市场对东部楼市持续看好，未来东部片区的房价与深 圳市区的差距将会越来越小。”
区域聚焦
交通脉络即将打通东部区域美丽蜕变
龙岗
偏远工业大区“变身”将成多渠道交通中心
交通短板：
交 通连接能力不足，让龙岗一直停留于“偏远的工业大区”。目前，水官高速这条交通“大动脉”日通行能力仅2.5万-5万辆，而每天实际车流量达十几万辆，每 逢上下班高峰时段双向车流堵塞绵延达数公里。另一方面，现阶段龙岗仅开通运营了地铁3号线和5号线，孱弱的运力与拥堵的人流量令居住在龙岗、上班地点在福 田、南山的无车一族烦恼不已。
“东进”规划：
根据规划，龙岗区将启动皇岗路北延接清平高速(银龙通道)的前期及建设工作，规 划建设东部过境通道、龙坪盐通道、盐龙通道、丹平一期北延段、丹平二期、绿梓通道北段，进一步缩短龙岗至市中心区的通行时间。同时，推进轨道3号线东延段 (双龙-六联)、10号线和外环高速建设，探索在龙岗规划建设现代有轨电车等交通系统，完善区域轨道建设。
积极协调推动深惠城际线、赣深客专和惠盐高速扩建等项目规划实施；进一步优化完善平湖站综合客运枢纽功能，规划建设龙城广场、大运新城等交通枢纽，推动龙岗片区多种交通方式的有序衔接。
龙岗区委书记冯现学说，龙岗要加强东部中心与市中心的交通联系，为东部中心提供强力引擎；提高东部道路交通发展水平与东部的战略交通定位，加强东部地区与周边区域的交通对接，强化东部中心的对外辐射。
坪山新区
14号线连接福田和惠州形成深惠都市圈大动脉
交通短板：
地处深圳东北部，随着深圳经济重心西移，距离中心越来越远，虽然开通了坪山站到深圳北的高铁快捷化交通，但依旧没有更为日常的通勤轨道交通覆盖。
“东进”规划：
东进战略中，位于深圳和惠州交汇处的坪山，东靠惠州大亚湾，南连大鹏半岛，西邻盐田港，在都市圈和经济圈的构建中承载多重功能，坪山与市区、与周边城市之间交通解决情况是否良好，则影响着整个都市圈未来融合的深度和效率。
根 据相关规划，5年内坪山新区将构成集高铁、城轨、地铁、快速道路、疏运为一体的综合交通网络，打造南接北延、西联东达的区域“1小时交通圈”，发挥起对深 莞惠、河源、汕尾、汕头等广阔范围地区的辐射功能。据悉，坪山新区正在全力推动“交通大会战”，轨电车项目一期———1号线“坪山线”选线基本定型，经中 山大道，接驳地铁3号线(16号线)、14号线、厦深铁路等重要交通线路，同时也将途经位于坪山新区中山大道与坪联路交汇处的潮商广场。
根据规划，未来坪山新区将形成“六横七纵”主、次道路网络。近几年来，坪山的与其他区域之间的交通状况一直在持续改善中，横坪路的开通大大减少了市区到坪山之间的时间，正在施工中的南坪快速三期预计将于2018年6月建成通车，届时开车从坪山到市中心区只需30分钟。
轨 道交通方面，规划中的14号线主线路起于福田中心区，在坳背附近分叉为两条支线，形成“Y”形线路，坪山方向支线沿宝荷路、中山大道、深汕公路等道路敷设 至深惠边界后进入惠州境内，终点到惠州南站;龙岗方向支线，沿黄阁路、清林路至3号线新生站，预留延伸至坪地的条件。同时今年7月，还有望开通坪山站到福 田的高铁快捷线。
临深片区
规划城际轨道线及公路全面对接莞惠临深片区
交通短板：
目前，深圳与临 深片区并无轨道交通直接对接。出行主要依靠自驾及公交。住在东莞塘厦的小吕在深圳南山上班，每天6：30不到就要开车出门。如果晚出门10分钟，一定会被 堵在路上。而如果乘坐公交车更是不便，只能坐到观澜或者罗湖再换乘，“时间起码在两个小时左右。”而自驾的出行成本非常高昂，小吕统计过，每个月油费近 2000元，高速路费200元左右，而这还不包括停车费。
“东进”规划：
目前正统筹规划多条城际轨道线及公路，全面对接莞惠临深片区。高铁方面，赣深高铁确定年内动工，建成后，惠州市惠城区，东莞市谢岗镇、清溪镇、樟木头镇、塘厦镇、黄江镇可实现与深圳市光明新区、宝安区及龙华新区的直接对接。
在城际轨道建设方面，在形成辐射东部区域的坪山站枢纽地位基础上，深圳将加快推进深惠城际线、中虎龙城际线建设，规划新增塘厦至坪山轨道，延伸10号线至东莞、延伸轨道14、19号线至惠阳，加强深圳与东莞、惠州的轨道交通联系。
在 公路方面，加强与东莞、惠州的交通联络。将加快推进深圳外环高速、清平高速北段、丹平二期、外环快速(凤岗段)、南坪三期东延段建设。同时，推动对接东莞 清溪、新圩的吉桥路、对接惠州惠阳区吉惠路、秋宝路、对接大亚湾区的青松东路、金辉路等区域之间衔接道路建设，实现与周边东莞、惠州路网全面对接。
罗湖
多条地铁线规划起承转合的要隘
交通短板：
部分区域轨道交通空白，和其他东部区域之间通达性不佳
“东进”规划：
曾 经因为往返香港最为便利的罗湖口岸，无法挽留深圳一路向西的脚步，近十年来风光不再。然而东进却能给罗湖注入新的活力。地铁无疑还是市民最关注的问题，包 括东进在内，罗湖的地铁利好主要体现在三个方面，一个方面是向西与福田、南山的联通，比如地铁2号线的三期，将从新秀站开始，经过莲塘口岸站、仙湖路站到 达莲塘站，串联起前期的福田、南山直到蛇口自贸区，纵向穿越了整个深圳。第二个方面是向东与盐田和平湖的联通。在东进行动方案中，8号线一期、二期(莲塘 -大鹏)力争在2020年建成，其中一期争取在2020年前开通。确保十三五期间内开工的17号线，则从罗湖罗车站出发前往平湖。其中比较特殊的是地铁 14号线，是深圳惠州首条跨市地铁，第一从福田到坑梓/坪地，途经罗湖黄木岗、清水河，抵达坑梓东站，未来还将延伸至惠州境内，终点是惠州南站，罗湖在东 进战略中起承转合交通要隘的地位愈发明显。第三个方面是在罗湖区域内，轨道交通密度得以大大提高，地铁9号线弥补了银湖、泥岗、园岭等片区此前的地铁空 白，同时沿途10座换乘站，可以从罗湖出发方便地去到深圳任何地方。地铁7号线则弥补了之前八卦岭、黄木岗等片区的地铁空白，包括向西福田的华强南、赤 尾、皇岗口岸的地铁空白。
盐田区
结束“地铁盲区”时代发挥深港合作节点作用
交通短板：
盐田区内 拥有四大国际深水中转港之一的盐田港，每天四处集结的货柜车集装箱汹涌而至，无序的大货车一直是制约盐田港后方陆域的发展瓶颈。而且盐田是唯一一个目前还 没有地铁线路覆盖的区域。根据一份此前的网调结果，23 .58%的网友认为该区最亟待改革是交通。交通的不发达，阻挡了盐田与外界的联系，也让这个片区成为深圳楼市的“冷宫”。
“东进”规划：
在此前的盐田区落实“东进战略”专家研讨会暨课题评审会上，盐田区区长吴德林指出，随着一系列战略通道陆续打通，盐田与周边城区将实现互联互通。
根 据《深圳市实施东进战略行动方案(2016- 2020年)》，盐田将实施战略通道计划，推进莲塘口岸-东部过境高速-惠盐高速的建设和改造，开展盐排高速-博深高速、深盐二通道-盐坝高速的节点改 造，规划建设龙坪盐通道、盐龙通道，另外8号线一期(莲塘-盐田)争取在2020年前开通运营，8号线二期(盐田-大鹏)力争2020年前建成。
此外，盐田区有一个国际大港和三个口岸，是东部与国际和香港对接的唯一通道。其中，盐田港是珠三角乃至国家的重要战略性枢纽港，也是华南超大型船舶首选港，全省35%、深莞惠60%—70%、东部各区70%以上的进出口货物都必须经过盐田港。
未来，盐田可通过深港合作引进香港创新资源，打造若干深港合作平台，主动承接香港的服务向东部地区转移，推动两地在产业、教育、医疗等领域的对接，加强人才交流。
大鹏新区
轨道+公交+慢行海陆空立体模式
交通短板：
大鹏新区目前路网主要以坪葵路—坪西公路———海滨路为主轴，与市区连接主要依靠盐坝高速、深葵公路、坪西公路。区内交通网络道路呈手指状分布，未形成连通循环，对外交通通行能力不足，亦无轨道交通到达。而旅游交通阶段性特征明显，一到假日堵车情况严重，通行成本高昂。
“东进”规划：
大鹏新区在“东进战略”中确立从陆海空三方面来改善片区内外部交通现状，构建海陆空立体交通模式，实现对外通勤效率及岛内循环质量“双提升”。并将在未来施行“轨道+公交+慢行”模式，实现景区间的交通转换。
轨道交通方面，到2020年，力争8号线二期(盐田至大鹏)开通运营，争取地铁16号线从龙岗、坪山延伸至葵涌，形成东部轨道环线。
道路交通方面，规划在保护生态环境的前提下，实现半岛内循环。目前，连接坪山的坪葵路正在进行改造和扩建，同时，正在规划的外环高速延伸到大鹏新区，将形成大鹏新区对外道路交通网络。环城西路、环城东路等都在规划和推进过程中。
海上交通方面，从今年五一开始，从盐田到南澳的海上交通已经恢复。同时，新区也在进一步推动南澳旅游口岸的建设，正在和惠州接触，连接从盐田到大鹏、香港、惠州往东辐射的海上旅游线路。
空中交通，在坝光、东涌建设直升机停机坪。据透露，近期，新区将在半岛内实行“交通管控+集散中心”的模式解决拥堵问题。4月30日，南澳片区新大旅游交通集散中心投入使用，能停放近2000辆车辆，游客在此换乘新能源公交前往景点，缓解了杨梅坑交通压力。
专家观点
下半年龙岗房价
还会有上涨空间
在 “东进”战略全面实施之后，东部交通通达性会迅速提升，对区域楼市也将产生很大利好。如果解决交通问题，未来因片区的价格洼地属性，东部将走进越来越多的 购房者和投资客的视野中。尤其是龙岗，其作为“东进”战略的中心，也将成为最大赢家。个人预计下半年龙岗还会有一个价格上升的过程。
———胡瑜俭朗泓地产总经理助理
交通带动东部楼价
将缩小和市区差距
深圳市区土地资源稀缺，东进战略有利于稀释市区巨大的住房压力。相信随着政府在基建方面的不断投入，东部区域的楼价肯定会持续上升，未来的趋势应该是房价和市区的差距越来越小。当然，如果未来将东莞临深片区纳入到深圳范围，可能会对楼价起到一定稀释作用。
———何凌第一太平戴维斯华南区研究部高级经理
