从3月份开始就一直在“默默”放量成交的广州楼市似乎久无兴奋点。7月底广州接连挂出黄埔长岭居、荔湾华大物流地块和白云华盛地块三宗中心城区地块,使得周边楼盘立即因为有可能产生新地王而借机炒作。三地块所在板块周边楼市现状如何?是否值得提前出手?
长岭居地块
近地铁但目前配套缺乏
今年,东部楼市板块的利好频现,预计2017年底开通的地铁21号线,最快时速120公里,该线路被认为将会对增城广汕公路朱村一带楼盘的出行带来质的变 化。同时,也将为萝岗长岭居板块的出行带来便捷。目前如果自驾车从天河去往长岭居板块,不走高速,经科韵路、华观路穿过萝岗科学城前往,或者从天河客运站 经广汕公路达到,车程可能要超过1个小时。而如果地铁21号线开通后,全程10站就可以到达天河员村站,并且只要几站就可以到达萝岗新建的大型购物中心。
新挂牌的长岭居CPPQ-A2-1地块,距离地铁21号线长平站直线距离大约1.2公里,是目前该板块已经推出的项目中距离地铁站最近的一个楼盘。同时,该 地块可以做成低密度的产品。长岭居板块与中心城区的其他板块相比,最突出的特点就是生态环境,与永和板块(有中海誉城、万科金色梦想等众多楼盘)相比,这 里少了工厂而多了绿色的山体和疗养院这些机构。比起永和板块通过接驳才能达到地铁六号线的二期延长线,长岭居板块到达天河更加便捷。周边的配套则是目前该 地块所在板块的短板,可以说,目前除了满眼绿色,还看不到其他商业配套等。不过目前已经公布的,有一个值得期待的配套则是来自英国的修仕倍励国际实验学 校。根据计划,该学校将开设由小学至高中十二个年级以及出国留学预备班,在校生目标人数为1500人,学校的第一期将于2017年9月开学。
目前进入长岭居开发的已经有金融街、保利、万科、奥园、越秀、实地等众多开发商,金融街融穗御府、万科山景城等周边在售楼盘价格是1.4万-1.6万元/平 方米。该板块的买家以刚需的天河上班一族为主,板块处于起步阶段的楼盘售价要比永和板块略低,不过预计随着地铁通车的临近,楼盘的价格也会迎头赶上。
合富辉煌的分析报告指出,黄埔区“地王”由万科(万科尚城)于2015年竞得,楼面价为1.02万元/平方米。起拍楼面地价为8000元/平方米,总价超过10亿元的长岭居地块有望成为黄埔区新地王。
华大物流地块
周边环境欠佳但有二线江景
上半年,全国土地市场火爆,地王频现。广州土地市场则稍显冷清,仅完成2016年卖地计划的25%,卖地金额186亿元,同比大幅减少48%。这也意味着下半年广州卖地的节奏要加快了。
荔 湾区岭海街12号的AF010734华大物流地块是下半年开拍的首个地块。地块规模不大,建筑面积8.92万平方米,起拍楼面价16810元/平方米。就 目前地块的现状看,地块周边是村屋和厂房,环境一般。不过比较难得的是地块可以拥有二线江景。附近在售的一手楼新世界凯粤湾的均价为2.9万-3.3万元 /平方米。地块最高溢价率均为45%,当报价达到最高限制地价后,竞买方式转为竞配建拆迁安置房,报出配建面积最大者为竞得人。如果地块真的以最高溢价成 交,则楼面地价将超过2.4万元/平方米,超过目前荔湾区的地王——广钢新城的华发中央公园(楼面价2.16万元/平方米)。
该地块和目前的热点板块广钢新城都属于荔湾芳村,不过华大物流地块靠近芳村大道西,比较接近老西关。而广钢新城则位于芳村大道南比较靠近海珠区,因此新地块要沾上广钢新城的光比较困难。
华盛地块
城中村包围周边一手供应缺乏
地 块位于白云区新市街棠涌村,是本次规模最小的一个,建筑面积4.43万平方米,起拍楼面价13001元/平方米。地块形状不规整,周边被城中村包围,城市 面貌欠佳。不过周边的一手楼供应则欠缺,久无新盘供应。周边质素较好的二手楼盘保利紫薇花园均价为2.3万元/平方米。地块东边2公里的白云新城区域“地 王”由保利(保利云禧)于2010年竞得,楼面价2.06万元/平方米。
业内人士认为,该地块的买家将以新市周边楼梯楼的换房客为主。
三宗地块有机会成为区域“地王”
合富辉煌表示,8月挂牌地块虽然存在周边形象欠佳等问题,但2014年至今,广州市中心区居住用地出让逐年减少,卖一块就少一块。数据显示,2014年中心 区出让23宗居住用地,2015年减少到11宗,对大多数房企而言实为“奇货可居”。而外围方面,黄埔长岭路以北地块所在区域已成为近年置业热点区域,且 地块具备容积率低,距离地铁站近等优势,也必受开发商关注。今年,全国土地市场火爆,距离中心区较远的增城地块都溢价180%以上,因此,这三宗地块有机 会成为新的区域“地王”。
但最终成交楼面地价受制于地块所在区位、周边成熟度以及地块自身规模等局限,难以成为全市“地王”。广州政府仍然延续上半年的供地策略,将“最靓”地块继续押后,尽量减少“地王”对本年度楼价的刺激。
