中国年轻人口数量已经见顶，按照全球经验看意味着地产销量和新开工出现拐点，因而16年的地产销量激增与人口角度的需求无关，而是金融加杠杆下的投机现象。
16年居民拼命贷款买房，月均房贷接近5000亿，买房杠杆率也超过2倍、房贷/GDP已达8.6%，均接近或超过美国07年的历史峰值，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，16年或是中国地产市场的历史大顶。
中国地产过热难以持续
地产销售或接近顶部
来看中国，16年的经济增速保持平稳，其中火爆的房地产是重要贡献，前8个月地产销售面积同比增长近30%，也带动地产投资增速由负转正。但在我们看来，今年的地产销售或已接近历史的顶部，未来面临极大的下行风险。
中国青年人口拐点已现
从1990-2030年中国各年龄段人口变化来看，老龄化趋势十分明显。25-44岁是消费住房、汽车、家具等耐用品及烟酒饮料、服装和娱乐等快消品的主力人群，该年龄段人口2015年已达到峰值的4.49亿人，之后将长期下行。
中国新开工13年见顶，销量16年或见顶
从98年房改之后开始，中国新开工住宅套数快速增长，从98年的不到200万套跃升至13年的1400万套左右。
按照城镇人口口径计算千人新开工住宅套数，中国在13年已接近18.5，超过美国，接近日、韩的历史最高水平，说明以现有的城市常住人口来看，中国住宅新开工套数已经接近天花板，而13年也确实是中国住宅新开工的顶部。从人口角度看，16年中国的住宅销量将超过1400万套，大概率也是历史顶部。
居民拼命贷款买房
因此，16年火爆的房地产销售已与人口结构无关，而是源于居民拼命贷款买房。2014年我们的月均房贷1800亿，去年是2500亿，今年我们的月均房贷接近5000亿，我们每个月1万亿的信贷一半左右是房贷。
从居民买房的贷款杠杆率来看，13年的贷款占比仅为1/3，而16年的贷款占比已经超过50%，意味着首付比例不到一半，已经低于美国金融危机之前07年时平均50%的首付比例。
房贷加杠杆不可持续
从房贷占GDP的比重看，中国居民加杠杆的速度也不可持续。日本即使在房产泡沫最严重的89年，居民新增房贷占当年GDP的比重也未超过3.0%，而中国去年已经达到5.5%。
美国金融危机前新增房贷/GDP在05年达到8.0%后见顶回落，而中国今年上半年新增房贷与公积金贷款占GDP比重已达8.6%，不仅较去年暴涨，也与美国历史高点相当接近，表明中国居民购房或已将杠杆用到极限，16年或是中国地产市场的历史大顶。
流动性拐点已现
本轮房价上涨始于15年，以北上深一线及周边城市领涨，其实是彻头彻尾的金融现象，因为房价涨幅与GDP增速无关，而与存款增速高度相关。
而在15年，由于政府放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款在当地发放贷款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，深圳当年的存款增速高达70%，北京上海也接近50%，但目前北上深的存款增速已经基本归零，意味着流动性拐点已经出现。
不配地产配什么？
17年债市依然向好
首先，我们对17年的债市坚定看好。我们曾经在14年旗帜鲜明提出“零利率是长期趋势”，指出随着人口老龄化的到来，地产周期见顶，资产回报率趋势性下降，最终都会走向零利率。而17年随着地产销售的再次下滑，我们预测10年期国债利率有望降至2%左右。
负利率国债蔓延
从全球来看，目前零利率的国债已经数十个，负利率的国债仍在蔓延，美国的10年期国债利率也只有1.5%左右，相比之下中国2.7%的国债利率仍有下行空间。
类债券高股息受宠
随着利率的下降，类债券高股息资产价值也会显著提升。16年港股走牛，一个重要的原因是估值便宜，股息相对较高。而台股上涨的逻辑也是消灭高股息资产，美股今年也是公用事业和电信服务板块领涨。
而对于A股企业而言，由于流动性陷阱的出现，企业已经不愿意投资而开始囤积现金，意味着未来分红率存在极大的提升空间。
关注轻资产，服务业和创新产业
如果未来重新回到通缩，那么跟地产相关的重资产行业将注定受损，而应该关注与地产无关的轻资产的行业，反过来就是重视人力资本的行业，尤其是服务业和创新产业。
而从万科和腾讯过去10年市值的变化来看，显示的是以前大家买房买车，万科等地产企业负责把钱给钢铁水泥，形成经济循环。但是目前这一循环已经失灵，地产企业卖了房子也不拿地。而大家更愿意花钱买教育、医疗、社交，而腾讯和阿里等负责把钱花出去，中国经济正在形成新的循环，也酝酿着新的机会。
最后
今年是不是房地产市场的历史大顶只能交给时间判断，文章的最后分享一个视频，这是杭州一楼盘开售日当天传出的现场情况。上帝欲使其灭亡，必先让其……
纸面财富是毒品 会上瘾的！
最近回答大家的问题，发现了一个很严重的问题，大家对于财富的理解普遍存在着严重的偏差。大家觉得，我账面上的财富就是装到兜里的钱，这是完全扭曲的。就跟去年炒股票有人账面已经超过了2000万，但一轮股灾下来，发现也就还剩个200来万了，那么到底该怎么看待财富呢，这其中有几个重要的基本点。
1、能装到兜里的才叫钱！算一个人的身价毫无意义，因为他身价数十亿，很可能他的负债上百亿，所以这个人其实是个最穷最穷的穷人，我认识一个老板，也是互金领域的，由于之前破产过，身上背了40多亿的债务，而现在他这家公司折腾来折腾去也就十几亿的估值，那么你说他有多少钱，能说他十几亿身价吗？显然不能。还有比如福布斯杂志上那些大富豪，其实算的也都是身价，也就是把身上的股权折现后的价值，动辄几百亿，看似挺多，其实他手里能调动的，属于自己的钱也就几千万，有的可能都不到。甚至有的时候经济不好，这些老板房子都要拿去抵押。看似身价几亿，其实却有可能身无分文还欠一屁股债。
2、没有流动性的，绝对不能叫钱，去年开始新三板上了很多公司，大概只需要100万就能运作上市，可以说上新三板完全没什么难度。一上去，有的公司一下估值几十亿，创始人掌握几十的股权，也身价10几亿，但问题来了，这种市场完全没流动性，某家公司100多的股价，只卖了50万出来，股价跌破了1块钱，这说明全都是自己蒙自己玩呢，根本就没人买你这股票。新三板上的财富，由于没有流动性，根本就不能叫钱。
3、供你支配能随时花出去的才叫钱，我们经常从新闻里看到，很多贪官把上亿现金放在家里的床底下，然后骑车上班穿地摊货，然后直到落马大家才知道原来这孙子这么有钱。但这些钱有个卵用呢？他不能被支配，也不敢往外花，甚至正是由于这些钱的存在，他连正常的消费都不敢，那么这些钱反而变成了负资产，不但没有提高生活水平，反而拉低了幸福感。有的人甚至因此睡不着觉，这又何苦呢？他们大概希望有一天能带着这些钱，流亡海外，但似乎成功的不多。
4、80%的钱，其实是没什么用的。很多老人一生简朴，直到去世你才发现，原来他手里有几十万的现金，而平常连20块钱的饭都吃不起？这种扭曲的反差，其实他真正享用的财富也就是那20%，根本就完全没反映出来几十万的生活质量，平常只是看着钱，乐呵一下而已，然后就收好了，继续过苦日子。
所以，话说回来了，一个人炒股赚了钱，能不能叫赚？如果他从今天起再也不玩了，那么他就真赚了，如果他把本金取出来了，利润在里面继续投资，那么他也赚了。如果他带着本金依然在里面搏杀，甚至还往里面放了更多的本金进去，你告诉我他赚钱了，我只能呵呵一笑。未来他很可能赔的更多而已。人家不给你点糖吃，怎么让你心甘情愿的把身家性命都放进去。还是那句话，买了房现在看全都赚钱了，但那只是纸面财富，有这张纸你看着就能乐出声来，所以才会有这么多人不但不套现离场，反而再加磅押上了自己的身家性命，短期内他们是赚钱了，但可惜的是这些钱他们花不了也拿不走，而长期看是都要赔钱的。因为所有人都赚钱是根本不可能出现的局面。
