一、机会的窗口会一扇一扇地打开
最近深圳顶级豪宅尤其是顶级豪宅的公寓卖得特别好，但是低端公寓卖得特别差，就财富基尼系数来说，深圳的房价已经超出深圳普通人的工资那么多倍，这是收入房价比，实在是不合理了，疯狂了。原因是有些房价他不是按照你这个参照系来的。就是买那些所谓顶级公寓的，是财富金字塔顶尖的人。
北上广深尤其深圳，这个房价已经向国际一流水平上看齐了。如果到这个程度，我们要看一看同样是大国，人家发展了那么长时间，美国对我们有什么样的提示？我觉得这次去美国有几个很大的收获：
首先，大家认为深圳、北京、上海没有新房供应了，资产方很着急。这不对，纽约目前到处是工地，旧城更新非常火爆，纽约新房项目我还去看了好几个。一个城市现在不买将来就没有供应了，这个不存在。旧城改造、城市更新会提供大量的物业空间。所以一手楼是不是走到尽头了？也不是，纽约一手楼的量非常大。实际上我们在纽约看到的，在其他城市能不能看到呢？不能。所以跟中国的情况一样，世界不是平的，房地产更不是平的。
第二，我们看到新的年轻人的社区正在迅速崛起。新区是年轻人的聚居地，他跟老的豪宅区形成鲜明对比，这在纽约最明显。纽约一些新区聚集了大量年轻人，非常有活力，比如翠贝卡区、布鲁克林区，以前是屠宰场、平民区，现在最时髦的公司在那里，比如谷歌；最好的艺术馆在那里，比如惠特尼；最漂亮的餐厅也在那里，现在房价也就涨起来了。
同时我们看老区，比如上东区中央公园附近，我认为衰败得一塌糊涂了，里面就是一些老人，房子的格调，大理石、罗马柱完全过时了，年轻人都不愿意去。这就是一代人有一代人城市的观点，一代人有一代人的城市新区。
所以说年轻的朋友，“那个老区好的住宅区，土豪把价格搞得那么贵，我一辈子都没有希望。”我告诉大家，新区成长起来会比老区更火爆、更酷，房价更高。
在深圳这种新区明显吗？不明显。我认为的深圳的一些老区，比如说翠贝卡因为是屠宰区，类似于深圳的清水河，你看清水河现在跟华侨城比那价格差了多少？差太多了。事实上就是在那种区现在已经发展得不得了了。这预示着年轻人会改变深圳的城市面貌。不止深圳，各个城市都一样，你去看长期出租房、城中村那些地方，聚集了大量年轻人，他们正在改变那个区的面貌，因此新的发展或者新的房地产会有大的机会，那不是小机会。我总是说“机会的窗口会一扇一扇地打开”，会一直都有。大家不用特别焦虑地急着去入市，去抢。
二、房价的基本规律
比如说房价永远上升，这个传说对不对呢？也对也不对。那我是不是马上要投资一套房？什么时候投资最好？一年内房价走势怎么样？类似这种问题，我们经常碰得到。因为一个一个的具体问题很难说，我们说说规律。
第一，全球房价的基本规律是波浪式上升。你去纽约、洛杉矶、香港，日本有一个大的回调现在也基本止住了，日本是个非常特殊的案例。其他国家我们基本看到的情况，包括中国前三十年，都是波浪式上升。
我们怎么在波浪式上升的低点买呢？走到低点买房，你需要非常多的勇气。我要讲一讲这条波浪上升到什么阶段都有什么特征，会发生什么事情。
首先，从最低点开始，房价到最低点有几个特征：1，萧条，成交量非常低；2，开发商地价更低，没人要地；3，谁在买房？急用的，比如结婚急需的，完全用家，他算了一个账发现，出租回报率合理，他付一点按揭，这是真实的用家。
然后，随着用家的不断介入，开发商房子成交量不断增加，这时候开发商发现好卖了，开始进入成长期，一般成长期的时间3倍于萧条期。这个成长期一般都是缓缓上升的，开发商的地价依然很便宜，因为大家还没确认到底行不行。所以这个时候是开发商买地的最佳时间。这时候买家是用家加上长期投资者，不是为了炒。因为他有钱，他觉得房地产是稳当的，这个比例开始增加了。这段时间是很长的，一般来讲有3、4年，甚至4、5年。这段期间买房全是最好的时期，因为涨得缓慢。在低点时你不敢买，因为那挑战人性，但是在缓慢增长期的时候，对用家加长期投资者而言就是最好了。
最后，进入了风险期了。风险期指：1，房价急升；2，地王频现；3，成交开始萎缩；4，用家退出市场；5，动力全是投资客。如果成交量越来越低，这时候可能走到顶部了。走到顶部时，危险随时来，就是一个金融政策、一个房地产政策，比如提高首付、限购限贷，实体经济有点什么事，就进入了急速下跌期。这段风险期时间不到成长期的1/3，但市场上没有人有动力买房，投资者不买，用家买不起，然后开发商的地价这个时候就急降，成交量基本上跌下来了。风险期是大家要高度关注的，年轻人这个时候不应该去抢房。
三、如何看待现阶段的地王问题
大家都往金字塔尖上走，你也看到央企拿地王的趋势。央企的垄断划分、寡头聚集，是这个行业不可阻挡的趋势吗？寡头占金字塔尖份额越来越大这是趋势，全球都一样，没有例外。现在地王频现就是钱没地方去：
第一，大家终于认识到有些城市可能他的潜力非常大，以前好像都差不多，比如深圳、广州、杭州，甚至是跟温州也都差不多，后面突然发现不对，这个城市可能有更高的潜力，然后拿着钱杀进来。那这钱从哪儿来？几件事，我们看这几年中央要去产能，就是其他行业没法做了，全部产能过剩，但房地产这几年销售不错，所有大市场里面包括消费品，只有房地产十万亿级销售还不错。这个大行业就集中了所有的其他行业的钱。
第二，去年股市疯狂的时候房市不怎么样，股市和互联网泡沫爆了，互联网PE没那么大吸引力了，那这些大资金怎么办。
第三，无风险的资金成本越来越低了，钱越来越便宜了。这样的话大家认为房价也算合理了。钱的利息是度量一切东西价值的标尺，他在缩小，就是这个尺在缩小。那当然显得这个东西的价值就增长了。
这个行业还会继续高歌猛进吗？上升越快越不可持续。
昨天在上海诞生了14万的“宇宙地王”，如果诞生一个“宇宙地王”，所有地价普遍上升是非常危险的，对这个行业非常不好。如果诞生这个地王，有特殊的安排、特殊的想法，上海出这么一个事也不奇怪，因为他是大上海，他想搞一个世界顶级的，他的客户有那么多，我觉得问题也不大。但是他不应该是带动所有的上海地价这样升，这样升对上海来说迅速达到了一个风险期。
对开发商而言，面临的最大问题就是，金融机构的钱是不是长钱？如果是长钱那就顶几年问题不大，如果是短钱那风险就大了。所以说中国开发商钱的长和短，意味着你在风险区域能不能捱过这个风险，如果捱过去了你很厉害了。所以说风险还是伴随着我们。
在这样一个连存款都负利率的情况下，如果要没风险你就是负利率的。所以说风险当然有，我们炒股风险也很大，互联网金融业有风险，最没风险的事，就是要好好地学习，努力上进，投资你自己，找一个好爱人。
四、房地产下半场不同于上半场
中国上万家房企，之前大家挣钱都挺容易的，之后可能不太容易了。但是你想千亿房企，就是TOPO10的，就是金字塔尖上的一点，但大量房企进不来，而且他们进来更困难。所以下半场最重要一个特征就是高度集中化。
中小房企你要玩情怀、玩特色、玩旧城，你跟人家竞争怎么竞争，钱你不够，资金来源的利息太高，融资成本又高，然后你玩他们的游戏行吗？这就是下半场的另一特征——分化，千亿房企增加就意味着中小的机会越来越少。
中小房企要活，他们人才也拼不过大房企。那什么叫“人才”重新定义？我们有很多经验，但在纽约可以看到，那帮年轻人有什么经验？他们就干了，而且干得非常棒、非常好。以前装修用那么多那么贵的材料，用水晶灯等等，人家年轻人统统不干了，他们用的是年轻人high的东西，会让你都感觉很激动。你现在见到大理石、水晶灯、罗马柱激动吗？你会觉得是一幅腐朽和破败之象。
新的时代的营销，我们感觉所有房企在赚钱，尤其是深圳市场房企赚钱挺容易的，开盘就卖得很好，因为现在地比较少，大家都跟着行情在赚钱，要什么营销创新呢？房子卖不动才要创新。这点很正常，但并不是常态。当房子价格、土地价格那么高的时候，这个风险越来越高的时候，前期策划、定位，后期怎么卖，找到谁买，那才应该创新了。也就是说这一轮把地价抬高，之后等地价这么高的项目入市了，营销创新才开始，否则没戏，否则一点营销创新都用不着。
五、对比纽约，国内长租公寓的发展趋势
原来中国人反对合租，但纽约有大量的合租，这个不是问题。在房价那么贵的城市，即使在房价低的城市也有长租公寓，因为美国人不愿意买房，他们三十几岁都不愿意买，成家以后再说，他们住在哪？住的地方要好，不能随便租一个散租的没有管理的，这样很没尊严。他们的长租公寓即使在美国二三线也很多，但是纽约最多，因为房价太贵了，那个不是纽约年轻人能够买得起的。
深圳的长租公寓和纽约比起来，是没有发展的。我们知道有40多家公寓进来了，也出现了一些比较知名的品牌并购现象，但没一家规模做得很大的。我们在纽约拜访了全美最大的出租公寓运营商Greystar，他在纽约有一万间房，而且是整栋集中式的管理，非常棒，有各种不同的定位。我们还没有开始，我们也还没有那个机会。所以说我预备着当房价这样走，中国一线城市、主要二线城市的长租公寓未来将是非常巨大的。
长租公寓是个门槛非常高的平台，不是说我二房东弄30、50套房转租出去吃差价，那个不是一个长租公寓正常的发展状态。正常的发展状态是从资金链完全打通的，是有基金、私募的、公募的、REITs支持的，这种才行，否则我们都做不大。他们公寓为什么要往金融上靠？事实上，不靠金融做不大。金融是个好事，能让运营商帮助业主盘活资产。
现在在运营资产的过程中，如果出现了创始人跟资本之间的矛盾，可能有一个对比的现象，输了，创始人出局，之前说好的情怀，可能在这么快速做规模的时代，就没有办法保证了。情怀跟规模是这样的，小的时候就像一个小公司，会像个大家庭一样，非常有情怀；公司做大了，你会觉得情怀因素会越来越薄，当公司超过2千人了，大家互相不认识了，情怀就更感觉不到了。我觉得长租公寓将来一定是有讲情怀、有上规模，才是一个非常好的业态，目前的发展非常正常。
万科和世联都在做公寓，但两者有很多不同，最大的不同，万科是开发商出身，他会从产品方面下很多功夫，会从开发的前期后期运营等做很多安排。世联我们是一个服务商，在客户服务方面、流量方面，我们争取做得更好。问题不在谁来做，问题在于谁做哪一块，对哪一块能最好地满足客户需求。所以说因为大家都在走，这个行业最好是有实力的人来做。
我们的受众群体未必是同一类的。长租公寓的客群是有区别的。美国搞了一个Welive，在纽约华尔街一个最核心的地方把旧办公楼改造成长租公寓了，他提供的服务高端得不得了，我们去看，那哪是一般年轻人租得起的。他说这是年轻人的，我们在电梯里碰到一对年龄非常大的夫妇，他说他们愿意跟年轻人住在一块，他们说：“我们住进来，发现住的都不太年轻。”
至于优势，万科规模、资本都那么大，肯定是有优势；但我们世联也有自己的优势。公寓一块的回报周期特别长，但房企他们都有数字的要求，有回报的要求，这就是万科的麻烦，我们就没那么多麻烦，我们的资金也不太成问题。但我们是一个房地产的“屌丝公司”，他们是房地产的“绅士公司”，所以说要绅士做屌丝的活他们也挺难的。
现在长租公寓市场不都是在忽悠资本市场？都是在风口上，这是一个很大的风口，结果这个事没有做多少就开始炒创始人了，都是一样的，没什么区别。
六、世联如何克服服务行业做不大魔咒
服务行业做不大有几个魔咒：
第一是创始人魔咒。创始人是大英雄无所不能，当出现这么一个创始人，当他不能及时明确角色的时候，这个公司做不大了，没有人能够在这个公司里面找到感觉，这个创始人的魔咒我们看到N多个。他厉不厉害？厉害，但他的团队就弱。这就叫创始人魔咒。
第二是个人英雄魔咒。就是下面有几号大员、大将，公司就靠这些人，然后这些人雄霸一方。当这些人很厉害的时候，就有分金银、排坐次、论荣辱的问题了，如果摆不平，每个人对自己的估计和别人对自己的估计不一样，这时候就分裂了。
第三是机会主义魔咒。什么火干什么，这个不在风口上了，大家不干了，家家干风口的事。但是干风口，比如公寓大家全一窝蜂地来，造成这个行业回报率很低。你说风口，你能坚持多长时间呢？这个风口不行了，马上再找下一个风口，这种机会主义魔咒，比如说现在网红厉害了、直播厉害了，全部直播。说句实在话，我没啥时间看，我就知道很厉害。我是觉得这么多人在分，能行吗？所以机会主义魔咒是中国服务商很大的一个问题。
但在世联，我们没有这三个模式。首先第一，我是创始人，但我不全能，我要退到我应该的位置，那个位置就是制定战略、制定大方向、搞好股东关系、搞好制度、建立机制。但是你知道吗？在中国，服务商的创始人都冲在前面，他们是万能的。我见客户不是特别多，原因是我不能去见，我要去见我就得说话，不说话就是不尊重客户。但是我又不那么了解情况，说错了怎么办？下边人执不执行？所以创始人一定要管住自己。
其次，英雄主义魔咒当然不行。要以团队为强大，怎么能以几个人为强大？如果是几个人为强大，那是一个很小的公司，就那几个人，这个人走了怎么办？我们世联的企业文化了，第一条就是以客户为中心，以团队为强大。
这么多年大家为什么能够安心地去做事情，就是把利益高度地一致。我们的利益都是一样的。比如创业的股东因为身体原因要休息了，要休息就退，腾出位置给年轻人，让年轻人有希望。但是他的利益，正因为他知道了他退下来了，年轻人更能闯、更能干，他的股票应该更好。
第三，世联一直有新的业务板块，增加一些新的东西。但代理始终是我们最基础的，这非常重要。我们今年有近2000个售楼处，没有这个售楼处怎么做互联网+，电商和金融呢？
我们所有的新业务是要增强我们代理的实力，我们代理部不是光卖房子，客户碰到问题如果能解决我们顺便就解决了。整个代理就进入到了服务和解决客户真正的难题的阶段，不是以前就赚吆喝。所有的新业务都一样，包括我们公寓是怎么诞生的，那不是我们想的，是因为客户有需求，他买了房子要出租。既然这个客户从我们这儿买房，他要干的那些事我们能不能做？我们能发展出来一条业务线来满足他的需求。
房地产行业发展到现在这个阶段，房价不可预测、地王不断涌现，但机会的窗口也在一扇一扇地打开，使得中国房地产下半场有不一样的精彩，值得期待。
