近日上海相关部门在网上发布公告催缴房地产税，据此有人开始在网上大肆宣扬：上海已经开始缴纳房地产税了，离全国全面实施保有环节税已经不远了，房价下跌是必然了。
其实，早在2011年上海与重庆都已经开始进行房地产税了，不过经过这么几年的实施效果并不明显。
那么，到底什么是房地产税，实施房地产税的目的何在？它真的能够有效遏制房价过快增长吗？
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一纸通告引发网络热议，有人再次高呼房价要降
近日上海有关部门发布了《关于缴纳2016年度住房房产税有关事项提示》，全文如下：
由此有人惊呼：房产税开始征收了，增加保有环节的成本，房子放在手里会增加持有成本，引发拥有多套住房的人抛售，抛售的人多了就会引发降价狂潮，进而发生连锁反应。
每年都会有人盼望着要出台房地产税，而每次有媒体有报道房产税的相关信息是都会有人做出房价要下跌的惊人语言。
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房地产税到底是个什么梗？
百度百科对于房地产税的解释如下：
房地产税，是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。在中国包括房地产业增值税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。
笔者以为现在谈到的房地产税应该叫房屋保有环节税。房地产保有环节税是指房地产的使用者或所有者在使用或持有房地产时应缴纳的税收。
在国外几乎所有的房屋都会缴纳房屋保有环节税，并且美国的各个州，即便是在同一州，由于房屋所处的位置差异，缴纳房地产保有环节税的税率也不一样，总之，保有环节税从1-5%不等，同时在美国除了保有环节税之外，还有很高的物业管理费，美国的物业管理费之高到达了惊人的地步。
下图是最近几日在网上流传的一个在美国花费53000美元购买一套住房后因一年所要缴纳物业管理费的达到令人惊叹地步的海外投资客的发帖：
在我国，房地产保有环节税的发展历程是这样的：
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2011年1月
上海开展对部分个人住房征收房地产税试点，适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。
重庆启动房地产税改革试点，征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房，以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房。
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2012年11月
时任财政部部长谢旭人提出，房地产税改革试点经验将在全国范围内推开，同时将积极推进单位房产的房地产税改革。
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2012年底
住建部部长姜伟新表示，正在研究房地产税试点，2013年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制实施好住房发展和建设规划。
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2013年2月
时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议，会议确定，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房地产税改革试点范围。
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2013年5月
国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出，将扩大房地产税改革试点范围。
国土资源部副部长胡存智表示，预计2014年6月底前出台不动产登记条例。专家认为，条例出台后，全面征房地产税技术条件基本具备。
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2013年7月
国家税务总局下发通知明确，研究扩大个人住房房地产税改革试点范围。
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2013年8月
财政部向全国人大常委会预算工委通报时表示，将扩大个人住房房地产税改革试点范围，为全面推进房地产税改革进一步积累经验。
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2014年8月8日
2014博鳌房地产论坛上，财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康在会上指出，房产税改革方向已被最高决策层锁定，可能在2017年实施。有观点指出，房产税会以2017年为界开征，2017年前销售的房屋以及首套住房有可能免征。
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房地产税的真正目的何在？
无论是在欧洲还是北美，都没有炒房现象，同时这些国家的房价也没有像中国这样出现严重的暴涨现象，这一切的原因和这些国家实施的保有环节税有关系的，同时还和整个国家的城镇化水平有关。
一直有新闻报道：英国某个城堡一英镑卖。
缘何卖这么便宜：
1、根据英国法律规定，城堡是历史文物，不允许自行扒掉，每年必须修缮，而修缮费用是一笔巨大的开支；
2、因为面积巨大，所以平日需要维护，这样雇佣人工非常贵，也是一笔不小的开支；
3、保有环节税需要交纳，这同样是一笔不小的费用；
4、在英国城镇化已经高度发达的情况下，乡村剩余人口不多，城堡的盈利能力很差或者没有。
在这样的情况下，城堡的拥有者很多实在是无力支付该诸多费用，所以只好忍痛割爱几乎零费用出手。
从国外的经验看，房地产保有环节税具有以下目的：
1、避免浪费，一个人或者一个家庭不能拥有太多的房产，多了自己住不了是对社会资源的巨大浪费，所以试图通过房屋保有环节税来调节个人房产的多寡；
2、对于拥有大房子，或者拥有大面积房屋的个人或者家庭通过征收保有环节税来增加政府收入，把这部分收入用于公用事业和收入低的家庭，比方说用于补贴低收入家庭的租房补贴。
正是这样，所以在美国历史上自有住房率最高也没有超过72%，在2008年金融危机后自有住房率低至62%，现在的自有住房率保持在68%左右。
在西方国家，对于身处社会底层的人来说，即便是政府免费给一套房子，很多人也不敢要，因为缴纳不起保有环节税和高额的物业费。
从国外征收房屋保有环节税所起到的作用看：房屋保有环节税的目的是社会财富二次分配的手段！
未来在我国也是要实施保有环节税的，如何实施不能一刀切，也不可能一蹶而就，要分步实施。
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上海与重庆实施房地产税的效果如何？
上海、重庆是第一批实现房产税的试点城市，但以2011年1月底实行来看，上海房产税的征收可谓形同虚设。
目前房产税的税率为0.6%，房产税则按应税住房市场交易价格的70%计算。
举个例子：
一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米，刚好人均60平方米，现又新购一套100平方米的住房总价400万，那么该居民所需缴纳的房产税为：400*70%*0.6%=1.68（万元），即16800元。
那么这16800元对于房屋的拥有者来说是不是负担呢？
因为是人均超过60平方米才纳税的，所以这套价值4000万的房子可以出租，而根据这套房子的价值和面积，该套房屋每月的租金应该在10000-13000元之间，那么一年租金收入就是12万至15.6万元，那么所要缴纳的保有环节税仅有1.68万元，这不是小事一桩吗？
看似税率不低，但税收总收入却是低的可怜。从2011年试点到2015年间，上海的个人住房房产税征收额累计约6亿元，重庆则更低，不超过4亿元。
那么，为何上海征收房产税的钱为何会这么少呢？ 原因是上海有六条是可以减免的。
6亿的房屋保有环节税与2015年全年商品房销售额5093.55亿元相比简直不值一提，即便是房地产开发税按照10%计算，购房者缴纳的税综合按照2%计算，合起来仅缴纳税款这块就达509.36亿。这还不包括建筑税等。而6亿还是五年累计的，平均到每年才1.2亿。仅占2015年当年房地产开发销售税收的0.2%。这样的比例几乎可以忽略不计。对于政府来说就是鸡肋。
那么对于房价是否起到遏制作用了吗？
（图片来自房天下）
上图是没有实施房屋保有环节税时间上海的房价，当年上海房价均价在22000元左右，即使年终也不足25000元，而现在，2016年10月上海新的房屋均价是：46119元，比2010年12月份的24176上涨了21943元。几乎上涨一倍。
所以从上海实施的房屋保有环节税上看，根本有遏制房价持续上涨。
无论是税收还是遏制房价上涨，上海实施的房屋保有环节税根本意义不大，形同虚设。
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房地产税能够遏制房价快速增长吗？
在上述的分析中，我们以上海为例已经十分明显地看出来，上海房价从没有实施房屋保有环节税的24176元，上涨至今年10月的46119元，不到六年时间房价涨幅近一倍，尤其是同比涨幅已经达32.78%：
上海房价涨幅同比在全国排名第七。 所以从上海的实施经验来看房屋保有环节税对于遏制房价上涨根本没有起到任何作用。
在当下中国，尤其是一二线热点城市房价上涨的诱因主要有以下几点：
1、热点城市拥有大量的资源，城市吸附能力强，有大量的人涌入；
2、巨大的需求是房价上涨的主要动力，以今年后发的郑州为例，从2009年至2015年新增户籍人口205万，新增在校小学生23.7万人，正是巨大的人口增量使得需求巨大，而未来的趋势是城市化进程会加速，大城市更具吸引力，需求还在增加；
3、与需求相对应的供给不足是推动房价上涨的另外一个因素，热点城市的住宅库存都在6个月以下，我们以郑州为例看看这些年的库存情况：
在这样的情况下房价没有不上涨的理由。即便是从10月份在郑州开始实施了双限，但是成交量及成交价格依然没有出现市场预期的那样：
当然仅凭一周的成交情况并不能真实地反应市场，因为可能存在着历史销售滞后备案，当期有集中开盘和高端项目集中开盘的事情。但是从上面那张表格上可以看出来郑州的库存是很低的。
4、投资者投资渠道单一，而最近这些年房价涨幅惊人，在当下房地产依然是最好的投资渠道，所以诸多资金涌现在楼市也就不足为怪了，这样的结果也就势必进一步加剧房价上涨的速度。
不过由于今年年初在去库存思维的带动下，各地放宽政策导致二三季度房价飞涨之后在第四季度初政府果断采取措施，制定严苛的政策，这样才在10月份使得房价疯涨的趋势得到遏制，但是这并不影响未来房价上涨的趋势。
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房地产税离大家有多远？实施后会影响到生活水平吗？
上述已经提到从国际上看房屋的保有环节税确实能够起到遏制炒房，社会财富二次分配的作用，所以在我国实施房屋保有环节税也是早晚的事情。
从中我们已经看到了，2014年8月8日，2014博鳌房地产论坛上，财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康在会上指出，房产税改革方向已被最高决策层锁定，可能在2017年实施。有观点指出，房产税会以2017年为界开征，2017年前销售的房屋以及首套住房有可能免征。
至于究竟什么时间实施还需要各项条件成熟之后才能实施。
不过从新近上任的财政部长肖捷上任可能会促进房地产保有环节税尽快落地。从国家税务总局调任国务院付秘书长的肖部长也许会推动房地产保有环节税尽快落地。
那么即便是房地产税保有环节税全面落地，那么全面实施后会不会影响到居民的正常生活水平呢？
因尚未全面实施，所以我们不可能就今后的事情给出答案，但是现在上海和重庆已经实施了近六年了，从这两个城市实施的情况来看对于普通家庭是不受任何影响的，而即便是对于高净值家庭来说，虽然缴纳一些，但是那点可怜的税收并不会对那些家庭有分毫的影响。
总之该来的总是要来，担忧也没有用。而任何一个新政的实施都会考虑到对大多数人的影响的，所以不必担心这样的政策会降低大家的生活水平。
