1-9月全国房地产投资额7.46万亿元，同比增长5.8%，增速较上月回升0.4个百分点。9月当月投资额1.02万亿元，同比增长7.8%，单月增速上升1.6个百分点。分细项来看，土地投资仍是支撑投资增速回升的主因，9月单月土地成交款同比上升50.6%，相比之下新开工及在建面积持续萎缩，单月新开工同比下滑19.4%，期末在建面积同比增速进一步滑落1.4个百分点至3.2%。尽管四季度投资基数较低，但考虑近期政策密集出台，土地市场热度有望回落，新开工及在建面积亦难有起色，将制约后续投资表现。
二、单月新开工增速首次转负，土地市场高景气延续
1-9月新开工同比增长6.8%，增速较上月回落5.4个百分点，其中9月单月新开工由于高基数同比下降19.4%，为年内首次同比负增长。尽管四季度新开工基数有所回落，但考虑政策收紧及后续销量增速回落，预计新开工增速亦将持续回落。1-9月房企土地购置面积同比下降6.1%，降幅较前8月缩小2.4个百分点，累计土地成交价款5569亿，同比增长13.3%，增速提高5.4个百分点。两者增速差进一步扩大至19.4个百分点，表明核心一二线城市土地竞争依旧激烈，地价频频抬升。考虑核心城市地价已处高位，预计后续收购兼并等拿地方式将逐步增加。
三、金九成色十足，难改年末增速回落
1-9月全国商品房销售面积10.5亿平米，同比增长26.9%，增速回升1.4个百分点；商品房销售额8.02万亿元，同比增长41.3%，增速回升2.6个百分点。其中9月单月销售面积及销售额同比增长34.0%和56.1%，较8月提升14.2个和24.3个百分点。考虑到四季度较高基数叠加需求透支、多城市政策收紧，单月增速回升难改四季度增速回落趋势。
分地区来看，中部地区商品房销售均价回升最为明显。1-9月东部地区商品房销售均价10013元/平方米，环比增长0.36%；中部地区商品房销售均价5565元/平方米，环比增长0.32%；西部地区商品房销售均价5157元/平方米，环比增长0.19%。在量价增速均回升的情况下，商品房成交均价有所回升。前9月商品房销售均价7625元/平米，环比小幅上涨0.09%，较2015年全年均价上涨12.3%,保持今年以来高位运行的态势。
四、资金面宽松依旧，定金及预收款维持较高增速
受益销量高增长，前9月个人按揭贷款同比增长51.4%，增速小幅回落0.8个百分点。定金及预收款同比增长31.5%，增速回升1.8个百分点，均维持较高增速。房企整体到位资金10.5万亿，同比增长15.5%。整体来看，销量高增长叠加中票、公司债等融资手段放开，行业资金面宽松依旧。
投资建议：政策收紧及基本面下行背景下，板块短期难有整体性机会。建议关注：1）近期国华人寿再度增持天宸股份，年底举牌行情无法证伪的背景下，投资者可适度布局高股息率低PB的险资概念股首开、金融街、金地等个股；2）考虑恒大入主深深房，可关注地产壳公司尤其是国企壳公司主题性机会，相关标的如沙河、深深房、大龙、粤宏远、京能置业等；3）定增或员工持股倒挂的优质白马新湖中宝、中洲；4）资源型个股招商、城建、福星及具备安全边际且业绩爆发的转型股宋都、广宇、世联等。
风险提示：基本面大幅恶化的风险。
