平安观点：
基数抬升带动单月投资增速滑落。1-11月全国房地产投资额9.3万亿元，同比增长6.5%，增速较前10月下降0.1个百分点，其中11月单月投资额同比增长5.7%，较10月回落7.7个百分点。分细项来看，土地投资维持高位，单月土地成交价款同比增长64.7%；新开工由于基数抬升，单月同比增速下降至3.3%。展望2017年，受益原材料上涨带动的建安成本回升及房企持续补库存，预计地产投资增速仍将维持在2%-5%。
新开工增速小幅回落，土地市场维持高温。1-11月新开工同比增长7.6%，增速较上月回落0.5个百分点，其中11月新开工同比增长3.3%，较9月回落16.7个百分点。1-11月房企土地购置面积同比下降4.3%，降幅较前10月收窄1.2个百分点，累计土地成交价款7777亿，同比增长21.4%，增速提高4.7个百分点。两者增速差进一步扩大至25.7个百分点，意味着核心城市地价依旧高企。我们统计的20家标杆房企前十月房企拿地面积与销售面积比值为101.5%，甚至略低于2015年，主流房企库存并未得到补充，预计2017年核心一二线城市开发商仍具有强烈补库存意愿，土地价格难以在目前基础上下行。
调控效果显现，单月销售增速大幅滑落。1-11月全国商品房销售面积13.6亿平米，同比增长24.3%，增速回落2.5个百分点；商品房销售额10.3万亿元，同比增长37.5%，增速回落3.7个百分点。其中11月单月销售面积及销售额同比增长7.9%和13.2%，较10月回落18.5个和26.9个百分点，政策调控效果显著。考虑到2016年较高基数叠加需求透支、热点城市政策收紧，预计2017年销售将延续回落。
个人按揭贷款增速维持高位，资金面宽松依旧。前11月个人按揭贷款同比增长49.3%，增速小幅回落2.2个百分点，定金及预收款同比增长30.5%，增速回落1.7个百分点，依旧维持较高增速。房企整体到位资金12.9万亿，同比增长15.0%。整体来看，尽管近期地产公司债、定增均有所收紧，但由于2015-2016年持续销售大年，短期房企负债资金覆盖率高，净负债率处于历史低位，资金压力仍相对较小。
投资建议：板块投资方面，近期受险资调控影响，举牌概念股表现有所回落，但中长期来看，随着长端利率下行，保险机构提升权益资产配置比例仍是趋势，高分红高ROE的蓝筹地产仍将受到险资的青睐，仍建议关注险资概念股京投、首开、金融街、金地、招商、保利等个股。其他个股方面关注：1）考虑恒大入主深深房，关注壳公司标的如沙河、深深房、大龙、粤宏远、京能置业等；2）定增或员工持股倒挂的优质白马新湖中宝、中洲；3）资源型个股招商、城建、及具备安全边际且业绩爆发的转型股万业、宋都、广宇、世联等。
风险提示：基本面大幅恶化的风险。
一、基数抬升带动单月投资增速滑落
基数抬升带动单月投资增速滑落。1-11月全国房地产投资额9.3万亿元，同比增长6.5%，增速较前10月下降0.1个百分点，其中11月单月投资额同比增长5.7%，较10月回落7.7个百分点。分细项来看，土地投资维持高位，单月土地成交价款同比增长64.7%；新开工由于基数抬升，单月同比增速下降至3.3%。展望2017年，受益原材料上涨带动的建安成本回升及房企持续补库存，预计地产投资增速仍将维持在2%-5%。
二、新开工增速小幅回落，土地市场维持高温
1-11月新开工同比增长7.6%，增速较上月回落0.5个百分点，其中11月新开工同比增长3.3%，较9月回落16.7个百分点。1-11月房企土地购置面积同比下降4.3%，降幅较前10月收窄1.2个百分点，累计土地成交价款7777亿，同比增长21.4%，增速提高4.7个百分点。两者增速差进一步扩大至25.7个百分点，意味着核心城市地价依旧高企。我们统计的20家标杆房企前十月房企拿地面积与销售面积比值为101.5%，甚至略低于2015年，主流房企库存并未得到补充，预计2017年核心一二线城市开发商仍具有强烈补库存意愿，土地价格难以在目前基础上下行。
三、单月销售下滑明显，预计全年增速仍呈回落趋势
1-11月全国商品房销售面积13.6亿平米，同比增长24.3%，增速回落2.5个百分点；商品房销售额10.3万亿元，同比增长37.5%，增速回落3.7个百分点。其中11月单月销售面积及销售额同比增长7.9%和13.2%，较10月回落18.5个和26.9个百分点，政策调控效果显著。考虑到2016年较高基数叠加需求透支、热点城市政策收紧，预计2017年销售将延续回落。
商品房成交均价小幅下降。1-11月全国商品房销售均价7546元/平米，环比下降0.7%，但仍保持今年以来高位运行的态势。
分地区来看，西部地区商品房销售均价回升最为明显。1-11月东部地区商品房销售均价9973元/平方米，环比降低2.7%；中部地区商品房销售均价5529元/平方米，环比降低0.7%；西部地区商品房销售均价5225元/平方米，环比增长0.5%。
四、个人按揭贷款增速维持高位，资金面宽松依旧
前11月个人按揭贷款同比增长49.3%，增速小幅回落2.2个百分点，定金及预收款同比增长30.5%，增速回落1.7个百分点，依旧维持较高增速。房企整体到位资金12.9万亿，同比增长15.0%。整体来看，尽管近期地产公司债、定增均有所收紧，但由于2015-2016年持续销售大年，短期房企负债资金覆盖率高，净负债率处于历史低位，资金压力仍相对较小。
五、投资建议
板块投资方面，近期受险资调控影响，举牌概念股表现有所回落，但中长期来看，随着长端利率下行，保险机构提升权益资产配置比例仍是趋势，高分红高ROE的蓝筹地产仍将受到险资的青睐，仍建议关注险资概念股京投、首开、金融街、金地、招商、保利等个股。其他个股方面关注：1）考虑恒大入主深深房，关注壳公司标的如沙河、深深房、大龙、粤宏远、京能置业等；2）定增或员工持股倒挂的优质白马新湖中宝、中洲；3）资源型个股招商、城建、及具备安全边际且业绩爆发的转型股万业、宋都、广宇、世联等。
风险提示：基本面大幅恶化的风险。
