吴晓求认为，中国高存量的M2（广义货币）导致了房地产价格如此上涨，中国楼市泡沫同样会破灭，不会例外，但是它有滞后性。
他认为，降低房价只有一个办法，就是减少对私人部门的杠杆，“所有私人部门买房子的杠杆率要大幅度的下调，实际上就安全了，如果这一点能做到，我们的泡沫就不会破灭，如果这个做不到，泡沫也会破灭。”
吴晓求还透露，2013年的时候曾和任志强打赌，他认为五年内房价不会再往上涨，号召大家买股票，而任志强则号召大家买房。“现在过去四年了，我非常的恐慌，当时我说五年以后看谁能赢，一开始我雄心勃勃，因为中国不可能违背这样的规律，但是到了现在发现，我输的概率要大了。”
以下为现场嘉宾发言实录：
吴晓求：中国人说首先讲话的都是抛砖，后面讲话的都是玉。
中国楼市泡沫不会例外，但是它有一个滞后。现在全球有两大泡沫，一大泡沫就是美国的股票市场，最近泡沫也在缩小，还有一大泡沫就是中国的楼市。无论从哪个角度来看，我们通过经济学的理论分析，真的得不出来楼价如此之高的一个结论，当然了，我们又从另外一个数据里面也会发现楼市价格的如此上涨，又有某些逻辑，当然这说话本身是矛盾的。我先说一开始的那个概念，一个国家房地产的价格和这个国家经济发展的水平，市场化的程度，特别个人收入的水平是有某种关系的，我们可以作出大量的模型验证出来，我不展开。同时，我们现在楼市又在往上涨，刚才我说了，现在楼价涨得非常快，快得非常离谱，比如说我在北京，北京四环以内的，一般来说除了南四环以外，东边、北边和西边，一般都在十到十二万人民币/平米，这是非常的难以想象，是一个普通住宅，不是说在天安门附近，那个除外，是一个非常普通的住宅是这样一个价格。
我记得在2013年的时候，那个时候四环以内，大概是七万左右，那个时候我就觉得非常离谱，我那个时候在清华和任志强先生一起开会，他天天号召大家买房，我就烦了，我说跟你打个赌，从现在开始五年之内，我希望大家买股票，因为在我的概念里，一个国家居民的资产主要部分如果是房子，这个国家很不正常，应该主要是一个证券化的金融资产，特别是股票、基金，这是一个正常的国家，所以我就说现在七万块钱，不可能再往上涨了，现在过去四年了，所以我非常的恐慌，当时我说五年以后看谁能赢，一开始我雄心勃勃，因为中国不可能违背这样的规律，但是到了现在发现，我输的概率要大了，当然我们输的是一顿饭。后来想想为什么上涨有必然性，就是中国的M2，就是广义货币，从2008年金融危机以来，中国M2的增长速度太快了，我们2008年以后除了2009、2010高一点，我们M2的增长速度比GDP的增长速度平均要高五到六个百分点，所以到现在为止，中国的M2已经160万亿以上，我们GDP是70多万亿，大概是2.1倍，这个巨大的存量的M2是要购买资产的，它不会以现金状态出现的，少量的存在银行，更多的会追逐能够带来利润的资产，可以中国金融体系提供的资产非常有限，股票他们又不敢买，债券也不多，可是我钱不能搁在手上，他说搁在手上贬值速度会很快，所以大家开始买房子了，你会发现这么存量的M2显而易见就会导致房地产价格如此上涨。我们本来也可以实现比如说人民币贬值，可是我想中国不可能让人民币大幅度的贬值，我们现在从去年的时候的6.2、6.3到现在6.9，我们贬了10%，当然这部分把一部分存量M2的压力给消除掉了，但是还不足以完全消除，所以剩下的就跑到这儿来了，本来跑到故事很好，但是2015年的金融危机把大家吓怕了，所以大家不敢去，又换不成美元，那就换成房子，所以这就是逻辑，但是这个东西难以为继，最后我想它迟早会找个时间，最好的办法是把巨大的M2存量抽走，退出，但是我们退出有压力，退出意味着GDP的增长要下降，这个不存在，那就未来要看一看，我确信现在12万/平米的房子还要去买，我不认为这是理性的，当然我们要让它下来，只有一个办法，减少对私人部门的杠杆，所有私人部门买房子的杠杆率要大幅度的下调，实际上就安全了，如果这一点能做到，我们的泡沫就不会破灭，如果这个做不到，泡沫也会破灭。
主持人：吴校长，您觉得最后会是什么原因导致楼市价格大幅下跌？
吴晓求：如果我们对私人部门的杠杆如果不下调，它就会，如果下调了，它不会。
吴晓求：我还是坚持我的看法，因为我有两个基本的判断，我在中国不属于低收入阶层，但也不属于富翁一样的高收入阶层，我属于中上阶层，如果让我现在去买房，现在的房价我觉得我还买不起，当我在中国还没有房子，我都觉得买房子非常困难的时候，我一定觉得这是已经有问题了，这是个基本判断。第二个，在同等的位置，比如上海、北京，你买同样的，或者纽约、华盛顿，或者加拿大的温哥华，大概相同的位置，在北京要卖掉一套房，可以在旧金山或者是温哥华买同样一套甚至买个house，还可以留下2/3的钱，你可以看得出来，这里面的差价有多大，问题是我们的空气还不怎么好，所以如果等到我们的资本向下完全可以自由流动，它可以套利的话，我把这个房子卖掉，比如说我有150平米，12万/平米，就是一千八百万，大约相当于三百万美金，三百万美金在美国能买一个极其豪华的房子，可是北京只有150平米。
贾康：美国哪儿能买极其豪华的房子？
吴晓求：我在纽约接近世行的位置肯定比这个好。
贾康：但你必须把北京的中心区跟纽约的中心区对比，我可以确切的告诉你，纽约比北京贵。
吴晓求：北京的四环相当于纽约的四环，谁贵？
Chris MARLIN：迈阿密三百万美元可以买很好的房子了。
贾康：您说迈阿密很好的房子是指一般的公寓吧，吴教授说的北京的好房子就不能这么比。
吴晓求：我们的美国朋友说得非常好，他支持我的观点。我接着讲，我说它泡沫一定会破，但是它不会给中国带来金融危机，这一点和2008年的美国的次贷危机，因为次贷引起了全面的金融危机不一样，中国也许泡沫会破，但是它不会引起中国金融体系的危机，其原因就在于中国这些房子做成证券化的产品的比例非常的小，几乎没有，所以它只会泡沫破裂，不会引发全面的金融危机，所以这样一来我们并不可怕。如果还能维持这么高，如果我们人民币向下开放了，那结论一定是人民币出现大幅度的贬值，因为它套利，当然我们不希望人民币出现大幅度的贬值，我们希望房子往下掉，两个选项的话，我会选房子往下掉，人民币适度的贬值，不要大幅度的贬值，所以我的逻辑非常清晰。
吴晓求：贾康说的房地产税如果真的能实施，结论就是我的结论，它一定会下来，我就不知道他提出这样一个调节的措施，主要是以房地产税为代表，可是他还坚持这个调完以后价格还会上涨，我不知道这两个逻辑是怎么形成的？
贾康：它会对冲价格的上升。
吴晓求：它会把很多存量全部出来了，如果谁有三套房，只要房地产第一套免，第二套征，我估计第三套全部会抛出来。
吴晓求：不走日本人的道路，不是智商的问题，是制度设计的差异。
贾康：严重同意。
吴晓求：中国的金融制度安排和日本的金融制度安排完全不同，比如说日本在上个世纪九十年代的那次大泡沫，它的产融结合非常紧密，它的企业和银行相互持股，相互支持，相互把泡沫推大，那一定会死，中国是实行严格的分离制度，也就是说我们的企业和我们的金融机构是不相互持股的，我想中国不会出现日本那种情况是在于，中国的金融制度设计和日本的金融制度设计不同，仅此而已。
贾康：你还要有进一步深化改革这个问题一定要跟上。
主持人：现在大家有问题可以进行提问。
提问：我在上海也是个房奴，刚刚我们讨论到其实房产税其实有可能会对中国楼市泡沫有影响，我们知道任何一个政府都可能会存在更多的冲动，但是其实有时候有些税收可能会增加这个社会的整体成本，所以想请问一下贾老师，吴校长，对于整个房产税或者您二位是否支持征收这个税种？
吴晓求：他说的问题就是如果是开征房地产税或者房产税，他认为可能会为社会带来其他的动荡，其他的成本，如果不开征，就是房价上涨，这两个成本对中国来说哪个更大，这样以此来判断能否开征房产税或房地产税，我始终搞不清楚这两个税的差别，所以我经常是重复。我认为如果你只是不要征第一套，应该说是没有问题的，第一套真不能征，因为这是人们的生活所用，第二套征一些，比如说1%，估计问题不大，第三套你征10%问题也不大，因为有第三套房子的人不多，所以我认为只要你把握一个基调，第一套千万不要征，这样一来就没有问题了。
中国新闻社记者：我想请问吴晓求校长，您对于当前存在的学区房概念，对于房价的涨跌有什么影响，或者您怎么看学区房这个事？
吴晓求：网上有个段子大家都看到了，到学区房租房让小孩上北大清华，然后到他们毕业房子是买不起的，问你房子是干嘛的，有什么意思。如果教育资源能够相对均衡的话，学区房就会下来，的确学区房在社会上的舆论非常的不好，我们很多舆论是拿一点点东西把它放大，以至于二十平米都要一千万等等这种概念全部出来了，误导了社会，所以我认为学区房不具有代表意义，对房地产市场讨论没什么价值。如果贾康认为他有价值，他可以发表看法。
（嘉宾观点据现场发言整理，未经发言人本人确认）
