据悉，深圳宝安区凤凰社区成为深圳原农村集体工业用地入市流通的首个试点，该宗地块位于深圳宝安区福永街道凤凰社区，用地面积14568平方米。预计今年年底前将通过深圳市土地房产交易中心挂牌出让，土地收益与政府按三七分成，此外，农村集体将持有20%的工业物业面积。而龙岗、坪山等区试点地块也在积极推进当中。
但深圳市规划国土委内部人士称，“目前流转只涉及工业用地，宅基地以及小产权房短期内不会纳入改革的范畴。”深圳经验无疑将为其他一线城市土改探路。不过在多方人士看来，集体土地有限度地放开是各方利益妥协的结果。
今年1月，深圳市公布“土改”细则方案，原农村集体经济组织工业用地使用权可入市交易。且提供了两种收益分配选择方式，第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位；第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。通过设计不同的权重，企业与政府双双获利，而村集体组织更倾向于获得长期的租金收入来源，凤凰社区因此选择了第二种分配方式。
“老的工业厂房容积率过低，且产权不明晰，都是由村里直接招商引资，很多企业没有合法手续就把厂房盖起来了。”原在深圳规划局工作的深圳市华园房地产执行董事贺承军称。但土改之后，属原村集体的工业用地出让后将有红本房产证，有完整的土地手续，而政府也鼓励工改工后提高工业用地的容积率，达到集约用地的效果。
不过，涉及广大群体利益的宅基地和村集体商住用地仍旧冰封。深圳市规土委人士表示，从工业用地开始试点，法律等方面阻力较小，工业用地放开就是为了发展经济，这方面政府能够把控住。而商住用地涉及利益复杂，体量惊人，一旦放开，各种炒作的资金将蜂拥而入。由于政府无法评估一旦放开宅基地和小产权房的流转会对社会产生多大的震动和影响，因此暂时不可能铺开至村集体的宅基地和小产权房。且小产权房若要放开，需先更改《土地法》。
也有地产界人士认为，这是利益妥协的结果。商住用地的土地出让收益最大，政府不愿意主动放弃这块肥肉，而工业用地收入较少，但同时又制约着城市的发展空间，没有产业进驻，政府的财政税收来源也将减少，政府若不让利，将有损自身利益，放开产业也就有了发展空间，政府最终也能达到调整产业结构、促进产业转型升级的目的。
在深圳市规土委人士看来，集体土地和国有土地享有同等的入市交易权，是改革的大方向，长期肯定会放开，但短期无望。“何时放开要看各系列配套改革的进展，土地改革与金融、社保、税收制度密切关联。比如金融，现在都是国企央企最先拿到贷款，集体土地大量放开，最先去抢地的肯定是有钱人，这对于穷人又会造成不公平。”
此外，目前地方政府事权财权并不匹配，财政收入不足，必须依赖卖地维系，若再剥夺地方的土地财政，无疑将损害地方政府利益。深圳市规土委人士表示，在这些配套改革没有落实前，位于城市里的除工业用地以外的村集体建设用地别想放开流转。
