小地产公司，通过运作拿到市中心土地，无力支付巨额土地款以及开发大型楼盘
楼盘建好后进行楼房分配
时间到期后三方统一对外销售，委托相关地产公司放至市场，每次几套，挤牙膏式销售
1、开发商分得部分房产，部分对外销售回笼资金，部分房源囤积等到房价上涨后再销售以谋取暴利。
2、合作方以及关系户分得部分房源，开发商要求在期限内不得对外销售。
3、之前内部认购的“团购伙伴”和集资建房者，囤积房源等到上涨后谋取暴利。
1、提前贱卖部分房源，缴齐土地款或启动资金，然后再以土地抵押获得银行贷款资格。
2、进行集资合作建房，有多个股东，有钱出钱，有地出地，有关系出关系。
越秀区核心地段带省级名校学位的高端楼盘——东山领汇广场几十套一手住宅公然在二手市场炒筹销售，由开发商、关系户、中介一起上演的套利大戏，使得一套不到130平方米的房子收取高达160万元的“转让费”，而这笔巨额费用只能用现金缴纳，不会开具任何收据。此消息自南方日报独家报道以来，在房产市场掀起了千重浪，引发各界关注。（详见2013年7月24日《南方日报·广州观察》AⅡ07版《二手中介卖新房，转让费炒至160万？》）
昨日，广东中原地产代理有限公司相关负责人称，中原地产首先进行自查，停止代理东山领汇广场楼盘销售业务，所有网上的销售信息一律撤除。他们对此表示歉意，正在积极进行整改，对于相关责任人“该撤职的进行撤职”，并且积极配合广州国土房管局的监督和调查。
南方日报调查了解到，东山领汇的开发商广州城西房地产开发有限公司存在捂盘惜售的行为，截至昨日，仍然有49套房子属于预售可售状态，未销售的房子总共还有81套。但该公司2年前就关闭了售楼部，对外宣称楼盘售罄。城西公司相关人员回应称，这些属于未售可售状态的预售房源，其实之前内部分配给了一些合作方，他们公司没有收取所谓的“茶水费”，都是这些关系户打着开发商的旗号对外违规销售房子，房款也全部被他们拿走了。
昨晚，广州市国土资源和房屋管理局相关人员致电记者称，该局高度重视此事，广州市房屋交易监管中心已经介入调查，相关人员正在加班加点调查此事，一旦查明结果将尽快处理，预计今天会给出详细答复。
此外，南方日报记者获悉，广东省纪委和广州市纪委高度重视此事，对于东山领汇广场传出来的官员腐败线索均表达强烈关注，从不同渠道了解此事详情，并且呼吁知情者提供相关线索和证据。
●南方日报记者 成希
实习生 丁雨菲 查冠琳
1
中原地产
对相关责任人该撤职的撤职
分析认为，地产中介在此事中有以下违规行为：
1、违规销售。
2、协助客户收取高价转让费，有协助偷税逃税嫌疑。中介个人收取服务费用，也有逃税嫌疑。
3、“内部更名”、“官员抛售房产”等宣传语，属销售时采取不正当宣传。
4、对于一手楼盘的销售，没有正式签署委托协议。
昨日，广东中原地产代理有限公司市场部总经理李粤湘称，东山领汇广场一手楼销售确实属于中原地产的公司行为。中原地产没有跟开发商直接接触，只是受开发商的“关系户”委托推销这批房源，但双方没有签订委托代理协议，仅仅只是口头上的约定，“我们只知道卖房的人是发展商的关系户，跟发展商有错综复杂的关系，至于他到底是不是官员，双方是啥关系，我们真的不是太清楚。”
李粤湘解释，他们首先按照关系户提供的可销售房源去调查，发现阳光家缘网上有预售证号。然后去查这些房产，没有过户没有抵押，不存在任何债权债务的关系，国土局系统里显示属于预售可售状态。“这个房子用我们的话来说，就是干净的，我们就可以去卖。”“关系户”的报价不高，每平方米只有3.5万元到3.9万元不等，还带精装修，比周边同类型的房源便宜不少，在市场上受到追捧。但是关系户要求购房人跟开发商签订协议时，按照2.5万元每平方米进行网签，其中就有80万到160万元不等的差价，需要客户拿现金直接支付，不给任何凭证。“经纪人为了打消购房者顾虑，就以‘内部更名转让费’进行宣传解释，但实际上整个交易都是完全按照一手楼盘的方式进行操作，为了方便推销，就对外称‘官员抛售楼盘’。”
据中原地产方面介绍，中原最开始尝试卖这种房子，发现整个过程十分顺利，对于看房和交易，开发商十分配合。关系户从去年就找过来了，他们卖这批房子也有近一年的时间，都是陆陆续续分批次销售，每批大概拿出2、3套房子，一共卖了有20多套。“他这个人的身份是开发商的关系，中原地产对他们是开发商关系户和中间人的身份确认不疑。我们介绍客户跟这个人成交，他跟客户过户的后续工作就是由他们去做了，钱一类的交易我们就没有涉及在里面。”李粤湘认为，中原地产没有参与增值收费，只是陪同客户一起过去，看见他们进行这样的操作。
“从我们中介方的角度来讲，如果陪客人去，是服务的一个内容，至于具体过程中怎么样谈条件，然后情况怎么样，我们是不会参与的。销售人员在这个过程当中可能是去看过这样一种情况，收集了解了他们交易的过程回来，又根据这样一种状况，回来再去跟其他的客人这样推销。”李粤湘承认这种行为违法违规，但是她推脱中原地产的责任，认为这是开发商和关系户所为，中原地产不能算共同参与。
“某种程度上，我是没有办法去控制开发商到底有没有公示价钱，有多少套房子可以出售。实际上这是一手楼盘，但是我们不是跟开发商合作签约代理的合同，只是跟关系户形成一种经济服务的合同，而经济服务范围就是二手房的概念。当然，我认为经纪人的做法是欠妥的，就是说房价卖2.5万，但实际中间是有一个差价存在，这个就是一个灰色的地带。我觉得作为我们销售员来讲，他们可能没有想到这些东西，他们也不懂。经纪人在判断这个事情时，就是说，看他们有没有涉及到国家的偷税漏税，我估计作为一个普通经纪人来讲，还没有那么高的意识，本身这一行的门槛也不是很高。”李粤湘对此解释。
李粤湘说，“中介收取那一万元钱的茶水费我们是不知道的，这个还要查。其实收取的佣金也没有多，实际上也就是四、五万元，没有七万十万元，但是他可能跟买家开价会开高一点，这些都是监管上的一个漏洞。”
“现在看，在这个项目操作过程中，我们有欠周全，特别是在风险把控上面有欠缺，这真的是影响公司品牌、影响公司的诚信度。”中原地产相关负责人称。
2
开发商
属公司合作方打着开发商旗号所为
自称广州城西房地产开发有限公司相关负责人表示，以前在建楼时有不少合作方等关系户，由于有部分工程款、装修款、绿化款等没有支付，他们就拿出一些房子去做了抵押（给合作方）。为了不想合作方在开盘时就拿到市场上进行低价销售，以影响楼盘的销售价格，他们跟合作方之间签有内部协议，规定这批房源至少在2年之内不得拿到市场上销售。
昨日，南方日报记者再次来到东山领汇广场，遇到了正在处理业务的几名男子，他们自称是广州城西房地产开发有限公司相关负责人。其中一名不愿意透露姓名的男子介绍，他们公司看到南方日报的报道后很震惊，立即介入了调查，发现这是公司的合作方打着开发商旗号所为。东山领汇在2010年就已经开盘，以前在建楼时就有不少合作方等关系户。在开始售楼之前，由于有部分工程款、装修款、绿化款等没有支付，他们就拿出一些房子去做了抵押（给合作方）。为了不想合作方在开盘时就拿到市场上进行低价销售，以影响楼盘的销售价格，他们跟合作方之间签有内部协议，规定这批房源至少在2年之内不得拿到市场上销售。
这名男子解释，当时为了规避法律风险，广州城西公司将部分房源进行了抵押，所以就没有网签进行确权备案。等到过了2年时限以后，这批房源就此释放出来，在房管局的系统里面显示预售可售的状态。而根据2年之前的销售价格，东山领汇的登记备案价也是每平方米2.5万元左右，所以他们与客户签订合同也只能按照这个价格，但实际上随着房价的上涨，这个房子至少涨了一万多，这个钱就只能另外支付。
“虽然客观上能够少支付一点税费，但最主要的原因是因为价格高了，网签通不过。”这名男子解释，他们坚决反对干这种违法行为，但合作方蒙蔽了他们，一直告诉他们公司，反复保证不会将这些房产拿到市场上销售，只是将这些房产登记备案到他们的亲戚朋友身上。合作方就通过中原地产公司，每次拿出2、3套房子进行登记备案。实际上房款都被以前的合作方拿走了。
“这种所谓的‘内部更名’方式，其实并不一定说就是关系户什么的，他可能是在开发商开始售楼之前，拖欠了工程款，所以会拿出一些房子去做抵押。比如说拖欠了做绿化的100万元工程款，他会拿10套房子先作抵押，可能这个房子的价格远远超过工程款，但这确实是存在的一种做法。但是在楼盘开售时，他不会拿出来卖，因为价格低，钱款也不是开发商收，所以就不会放出盘来卖。早在十几年前，这种做法是很普遍的，我敢说十个房产商里9个是这样操作的。”广东中原地产代理有限公司企业咨询部公关主任潘慧敏对此进一步解释称，这种行为违法，最近几年遭到政府紧急叫停。
但曾经销售过东山领汇广场多套房子的中原地产相关人士介绍，这批一手楼盘其实来源复杂，既有开发商的合作方，也有开发商以前赠送的关系户，还有开发商当初私下囤积的房源，一共有上百套之多。为了不让房管局察觉，他们就通过中原地产独家代理，分批次私下每次几套拿到市场上悄悄售卖。
3
知情者
开发商违规集资建房并捂盘惜售
相关知情人士介绍，集资建房这个利益链条十分复杂，涉及多个环节，但归根结底，开发商主动采取内部认购、忍痛割肉的目的只有一个——圈钱。
记者在广州市工商局查询得知，广州城西房地产开发有限公司成立于1997年10月13日，法定代表人是汤小晋，注册资本2038万元，核准日期是2013年7月23日，经营范围是房地产开发和物业管理。
据熟悉广州城西公司的相关知情人士介绍，城西公司是一家小型房地产公司，规模不大，当时在经营东山领汇广场这个项目时，资金比较紧张，就开始搞内部认购。这其实就是搞“团购”和集资建房，项目里有不少股东，有出土地的，有出资金的，还有提供其他资源关系的。同时，在这个项目尚不具备销售条件时，甚至连土地证还没有办完就开始收钱卖房。当时认购的价格较低，接近成本价甚至低于成本价。这个利益链条十分复杂，涉及多个环节，但归根结底，开发商主动采取内部认购、忍痛割肉的目的只有一个——圈钱。
这名知情人士称，当时城西公司取得市中心这块土地的使用权以后，根本无力支付巨额的土地款。之所以能够继续经营这个项目，是因为此前收取“内部认购”款，并用这笔钱交纳了土地保证金。“内部认购”多发生在一些中小房地产企业身上。少数冒进的房企本身实力不强，资金紧张，手里的钱仅够支付土地竞买保证金，甚至连保证金都不够。为了筹集资金拿地或者进行前期开发，只能提前贱卖部分房源，缴齐土地款或启动资金，然后再以土地抵押获得银行贷款资格。所以，在某种程度上，内部认购实际上是一种融资行为。
南方日报调查了解到，东山领汇的开发商广州城西房地产开发有限公司存在捂盘惜售的行为，截至昨日，仍然还有49套房子属于预售可售状态，未销售的房子总共还有81套。但该公司两年前就关闭了售楼部，对外宣称楼盘售罄。这名知情者说，中原地产销售的这批房源，其中就有所谓的关系户房子，也有他们私下捂盘不卖的房子。
4
律师
开发商和中原地产涉嫌共同犯罪
律师解释，一套300万元的房子，不满五年会产生198000元的营业税和个税，但是通过中原地产的操作仅仅只缴纳几万元不到，每套偷逃税收的数额远远在10万元以上，触犯了刑法。
金卡律师事务所律师张兴斌称，中原地产和广州城西房地产开发有限公司均严重违法违规，甚至涉嫌共同犯罪。
张兴斌称，偷税是直接故意行为，中原地产和开发商行为人具有逃避纳税的义务、非法占有应缴税款的目的，明知自己的行为会造成国家税收的损失而积极追求这一危害结果，双方共同采取变造等手段不缴或少缴应纳税款，同时客观造成国家大量税收的流失，已经构成了偷税罪。
我国《刑法》第二百零一条第一款明确规定：“纳税人采取伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，在账簿上多列支出或者不列、少列收入，经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款，偷税数额占应纳税额的百分之十以上不满百分之三十并且偷税数额在一万元以上不满十万元的，或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金；偷税数额占应纳数额的百分之三十以上并且偷税数额在十万元以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处偷税数额一倍以上五倍以下罚金。”
张兴斌律师举例解释，一套300万元的房子，不满五年会产生198000元的营业税和个税，但是通过中原地产的操作仅仅只缴纳几万元不到，每套偷逃税收的数额远远在10万元以上，触犯了刑法。而中原地产协助开发商销售的房子超过30余套，偷逃国家税收至少有几百万元，属于特别重大的犯罪行为。根据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》（以下简称《办法》），房地产经纪机构赚取差价、协助签订“阴阳合同”、挪用交易资金等违法违规行为，可遭到罚款以至停业整顿等行政处罚。《办法》要求对房地产经纪服务实行明码标价制度。同时，《办法》要求由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。
张兴斌称，销售代理的房地产中介组织及其人员应当遵守《房地产经纪管理办法》、《广州市房地产中介服务管理条例》等法规文件。对于在销售代理活动中的炒卖房号、诱骗消费者交易及发布虚假信息等行为，国土局必须依法予以查处，实时向社会公布，并在年度检查中扣分。情节严重的，必须暂停其网上签约资格。而对于房地产开发企业要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名；要规范商品住房预订行为，对可售房源预订次数作出限制规定；要健全工作人员管理制度，严禁工作人员通过内部转名、VIP预订等方式参与炒卖房号。房地产开发企业委托房地产中介组织代理销售的，应当委托有资格的中介组织并出具委托书，明确委托代理的范围和权限，并将双方签订的商品房销售委托书报国土局备案；应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件；应当尊重消费者的自主选择权，不得强制要求交易。但实际上，开发商都严重违背这些规定。
同时，中原地产和开发商属于捂盘惜售和挤牙膏式销售，发改委早就公开要求房地产企业必须在交易场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，一次性公开所有可售房源，明确标示所有可售房源的价格及相关信息，不得把明码标价变成“口头告知”，不得采用拖延开盘时间或者控制房源等手段捂盘惜售，故意制造房源紧张气氛。他说这种行为违反了《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》和《商品房销售明码标价规定》，严重侵害了消费者合法权益。
