住宅红红火火商铺销售遇冷
1-8月东莞商铺成交3316套，同比下降3成
■商铺市场出现分化，部分热点片区成交仍较旺盛
日前，各大地产研究机构的8月成交数据出炉，数据显示，8月东莞住宅成交面积超86万平方米，再度创下历史新高。而紧随而来的金九银十，将迎来大量全新盘的入市，丰富的选择无疑又会成为成交大涨的催化剂，成交或许会再度攀上新的高峰。
在住宅成交量大放光芒的同时，往年一直高调行进的商铺在2015年却似乎一蹶不振，成交备案量始终在低位徘徊。
曾经被誉为“一铺富三代”的宠儿商铺，正在逐渐走下神坛。
商铺成交持续低迷
2015年5月17日，东莞非住宅成交403套，这是截至9月6日，今年以来非住宅单日成交备案量最高的一天。事实上，2015年的非住宅成交单日成交备案量大多在60套以下徘徊，超过百套的日子也屈指可数。
记者监测东莞市房产管理局公众信息网发现，截至9月6日，东莞非住宅成交备案12943套，较去年同期的15083套下滑了14.18%，成交面积610116.4平方米，同比下滑8.6%。而这个数据中包含了商铺、写字楼、商务公寓、车位等。
据 东莞中原市场研究部提供的数据，2015年上半年商铺市场成交面积为20.23万平方米，比2014年同期下降2.74%；成交套数2528套，比 2014年同期下降31.43%；成交均价为14713元/平方米，比2014年同期下降17.32%，比2013年同期下降幅度达到27.15%。 2014年上半年，东莞商铺市场成交金额占商品房成交总金额的6.95%，比2014年同期大幅下降7.87个百分点。成交的下滑在7月持续。据东莞中原 研究部监测数据显示，7月东莞商铺成交2.19万平方米，环比下降27.15%，同比下降46.05%。
而瑞峰置业市场研究部向记者提供的 一份数据也显示，今年1-8月，东莞商铺成交3316套，同比去年下降了约30%，其中成交最高峰是在1月和3月，其他几个月份的商铺成交均在500套以 下。而去年同期数据显示，2014年1-8月，东莞商铺成交4709套，除3月和6月的月成交数据在400套以下外，其他几个月的数据大多在500套以 上，其中2014年5月的单月商铺成交备案量更达到了922套之多。
商铺成交疲态明显 供过于求，错售压力加大
住宅成交的起伏往往与新增供应息息相关，商铺是否也如此？记者梳理了商铺年内的新增供应情况。
据 东莞中原市场研究部提供的数据，2015年上半年，东莞商铺市场供应面积45.44万平方米，按面积比2014年同期上升108.06%；供应套数为 5246套，比2014年同期上升98.34%。瑞峰置业市场研究部向记者提供的数据也显示，1-8月，东莞商铺新增6153套，较去年同期的3339套 大增84.27%。
今年商铺成交低迷是在供应大增的基础之上的。对此，分析人士表示，这与今年缺少热点片区的大型综合体有关。
合 富辉煌东莞公司发展研究中心副总经理李兴旺向记者分析表示，今年商铺市场的热点确实不多，大型商业综合体供应不足，从东莞商铺市场的发展来看，商铺的推货 势头已经过去，商铺价格高峰期也过去了，商铺市场进入了一个平缓的通道。李兴旺向记者提供的一份名单显示，在商铺供应排行靠前的20余个项目中，仅有万科 中心、虎门万达广场、汉邦66广场、万科厚街城市广场、家汇生活广场等项目是有较大体量商业的综合体项目，其他项目或为专业市场类型，或为小型商住综合项 目，或为社区商铺。“从这些销售靠前的项目来看，今年热点项目缺乏。”
瑞峰置业市场研究部李玲玲则向记者提供了一份名录，在这份名录中，今 年1-8月东莞商铺成交主要集中在南城的财富广场、丰硕广场、恒大御景，大朗的大朗毛纺贸易中心、远大城市广场、金泓财富公馆，寮步的星城国际花园、中惠 松湖城，虎门的虎门地标、客天下国际布辅料城，以及莞城的西城楼大街和塞纳河畔。从这份名单也不难看出，今年前8个月商铺的成交主力多集中在商住项目的集 中商业，或是社区商铺，大型综合体商业项目颇为少见。
中原地产策略研究中心总监车德锐也向记者分析表示，商铺上半年表现不佳，或者说成交疲软，主要是受品牌房企优质物业供应较少，加上股市和住宅产品比较火热，导致投资客对商铺产品的关注度有所下滑。车德税认为，目前东莞商铺整体处于供过于求的局面，销售压力加大。
市场分析：商家生意难做 影响客户投资信心
对于今年商铺成交的疲软，有不少从业人士认为是今年缺少大型商业综合体项目入市，热点片区商铺供应不足所致。然而，记者在走访中了解到，即使是一些知名品牌开发商旗下的商业综合体项目，或是已经引入了品牌主力商家的纯商业地产项目，在年内的销售也并不尽如人意。
商业经营不易使投资信心降低
引 入了红星美凯龙的家汇生活广场，2014年5月亮相，一年来似乎招商捷报不少，并在今年的8月30日与莞橙会签约。但该项目2015年5月开盘发售，销售 业绩却显得颇为低迷。记者在东莞市房产管理局公众信息网上看到，该项目总共有1412套商铺，截至9月9日，仅网签39套。即使是按项目开盘时首批推出的 150套单位计算，这个销售率也并不高。
位于今年热点片区虎门镇的虎门万达广场，是销售较好的一个，但主力消费群体却是深圳的投资客，记者 在东莞市房产管理局公众信息网上看到，该项目已可售的4幢商业楼、12栋商业楼销售情况都相当不错，其中12幢商业楼的51套商铺，已网签33套，4幢商 业楼的42套商铺也已经网签20套。而同样已显示可售的13栋商业楼，68套商铺仅网签18套。虎门万达广场相关人士在接受记者采访时表示，虎门万达广场 今年推出了商铺和SOHO，在上半年去深圳宝安区进行了拓展推广之后，项目来的深圳人大多数是为了投资，而今年入市的深圳投资客显得非常理性，相较之下， 深圳投资客更倾向于选择SOHO公寓而不是商铺，因为SOHO总价低，而且在虎门万达广场开业之后，SOHO的回报可以预期。而在目前大商业受到电商冲击 的情况下，商铺总价高，而且培育时间长，回报见效时间长。
记者在9月初采访了几位投资客，本地人郑先生告诉记者，他比较早就在东莞有投资商 铺，在花园新村、愉景步行街、东泰花园有多间商铺，“都说‘一铺富三代’嘛，之前也确实觉得投资商铺蛮赚钱的，但这几年不行了，除了东泰花园的铺做得还不 错外，花园新村的两间铺租客经常在转手，愉景步行街的铺现在空置了好一段时间了。”另一位专门做投资的翟先生则对记者表示，虽然自己的几间铺都有租客，但 租金已经几年没提过了，“租客们经常说生意不好做，没要求减租已经不错了，我也不好提涨租金的事情。”翟先生说，近两年来经常看到商业地产项目经营不善倒 闭的新闻，已经不再敢轻易投资商铺了。
商铺成交低迷短期或难扭转
事实上，近年来关于商业 地产项目经营不善倒闭、转型、收缩规模等方面的消息不断见诸于报端，在东莞境内，近两年来就出现了天虹百货关店、长安万达广场调整业态，鸿福青少年艺术宫 殿、潮汇星城等商业地产逾期未整体开业等事件。而各个大型商业地产项目，也早已意识到电商对传统商业的冲击，近年来不断在调整定位，希冀通过体验型商业、 特色商业等差异化的路线，寻求突破。但对于个体投资者而言，对商铺的投资，会更加观望。
李玲玲向记者分析表示，近年来，电商对传统行业的影响越来越明显，受电商冲击影响，大部分商业项目的运营差强人意，这使投资者对商业地产项目的信心不足。李玲玲认为，商铺成交处于低迷会成为商业地产的一个发展常态。
“东 莞近几年来商铺的投资回报率都在5%以下，低的甚至才3%左右。最主要是商业经营不易使空置率提高，投资客的回报会更低。”一位不愿透露姓名的从业人士向 记者分析表示，影响到商铺投资回报率的并不仅仅是租金问题，对于商业而言，目前最大的问题在于商户是否能持续经营。该人士告诉记者，近年来东莞不管是大型 商业综合体，街区商业，还是社区商业，租客的流动都颇为频繁，使投资回报率也处在了一个低位。“其实在东莞走一走看一看，包括世博广场、第一国际等较热门 的商圈，人流量也不尽如人意，商户经营不容易，自然也会影响到业主的回报。”该人士同时向记者分析表示，上半年东莞还有不少投资客是为了增加资本去融资， 但现阶段商业项目在银行的资产评估下滑，这种投资客在市场也越来越少见，目前东莞较常见的商铺投资客主要是手有闲钱，看重一些地段商铺未来的升值空间。
二手市场：成交分化 热点片区成交仍旺盛
不仅是一手商铺成交低迷，二手商铺市场也出现了明显的下滑。
金 信联行商业区营业经理薛元辉告诉记者表示，就东莞目前整个二手商铺市场来说，价格较往年有所上涨，涨幅在5%~8%，但成交量较往年有明显下降，同比下滑 幅度达42%。而出现这种现象的主要原因，在目前的市场环境下，投资客不敢轻易高投入购置商铺，大部分买客担心回报率不高，对商铺后市发展信心不足。
东莞科威国际不动产董事长张霞也向记者分析表示，2015年东莞二手商铺的成交量整体是明显下滑的。而从东莞商业发展格局来看，未来二手商铺的成交可能都不是很乐观，“我个人认为能稳住就不错了。”
虽然二手商铺整体成交不容乐观，但从业人士向记者表示，个别区域还是呈现了上升的态势。
“尽管二手商铺成交量较往年有所下降，但个别片区成交还是较旺盛，尤其表现在西平片区，主要原因在于西平片区配套相对成熟，人流客流量也较大，消费力强，随着轻轨的开通，买客对西平片区的商铺前景无限看好，也期待能获得高回报率”薛元辉说道。
李兴旺也对记者表示，好的地段的商铺不管是一手还是二手去货都比较快，而且升值也比较明显，如西平商铺5年前一般是3万元左右，现在都已经升到4万~5万元左右，而整体成交也比较平稳。
据介绍，二手商铺相对热销的区域包括星河传说一带、世博商圈、西平商圈等，主要原因是受在建轻轨和周边规划等因素的带动，客户关注度较高。而社区商铺热售的区域有东城中心周边、东泰花园周边、西平周边、宏图路周边，受关注的主要原因是该区域社区发展已较为成熟。
张 霞则向记者表示，从今年的成交量来看，整体是明显下滑的，而成交价则出现了较为明显的分化，以传统商业旺区的东城和新兴商圈的南城两个区域来比较，东城的 二手商铺成交价是下滑的，而南城的二手商铺成交价则有所上升。而在南城区域范围内，也存在着区域的分化。“相对来说是传统热点的西平，从数据上来看今年的 价格较去年是涨了一些，但这个涨幅是在今年年初出现的，从年初到9月，二手商铺的均价就几乎没怎么动过。而恒大御景、金域中央一带随着入住人口上升，成了 价格较明显上升的新贵。”
投资建议：什么样的商铺值得买
虽然在商业经营格局发生变化的情况下，商铺的投资价值已走下神坛，但对于不少投资者而言，商铺依然是一个相对稳定的长线选择渠道。那么，面对市场各类纷杂的商铺供应，投资者应如何进行选择呢？
沿轻轨买商铺
轨道交通2号线进入调试阶段，市民明年5月有望坐上东莞首趟地铁列车。这对于楼市，尤其是轻轨沿线的商业地产项目而言，无疑是一个大好消息。
李 兴旺告诉记者，东莞商铺价格高峰期在两年前，现在高峰期已经过去，如果投资客希望自己投资的物业至少保值，最好能升级，轻轨沿线会是不错的选择。李兴旺分 析表示，轻轨对沿线商业地产项目的拉升作用，从周边城市就可以清楚看到。而最重要的是，深圳置业者正在大举进入东莞，而深圳人对地铁的拉动效应会更容易接 受，也就是说他们极可能会在轻轨沿线投资。根据市场的供求关系，有需求，就自然有价格上升空间。
尽可能选择楼盘密度大的区域
除轻轨外，李兴旺建议置业者选择中心区或热点片区的商铺，相对更易出租或出手。
金 信联行相关负责人也表示，无论是一手商铺还是二手商铺，都具有投资价值，在选择商铺的时候，投资者应从商铺所在区域人口构成、消费能力、交通状况、未来规 划等综合比较，尽可能的选择街铺，但要避开靠近快速交通干道的商铺，因为这类商铺虽然交通便利，但却无法聚集人流，再者，尽量选择楼盘密度大，购买人群也 多为收入较高的群体的区域，除此之外，要慎重考虑商铺未来的发展潜力。
车德税也建议商铺投资客，在购买商铺前，都多走访市场，了解周边租客 的承租能力，以及区域未来的发展水平，如果一个商铺的售价在月租金的200~250倍之间，我认为这样的价格比较合理。如果商铺周边已经有多家利润可观的 商家进驻并稳定经营，那么该区域商铺的未来租金也会节节高升。
