对于购房人来说，“均价”一词肯定不陌生。这个词用途广泛，无论是统计的数据、开发商或者中介的首次报价，都能听到这个词。
但 就购房人来说，也有不少人被它给坑过。原本均价2万多的房，为何看中的房源就会贵上不少？作为二手房的房主，为何别人的房子就能卖上均价？自己的就会低于 均价？而在看到北京住宅或某一区县均价仅为3万元/平方米时，或许又有了“天啊，为什么这样的房子我看不到？”的感叹。
而这一切，或许都算得上是“均价”曾经惹的祸。那么我们又该如何去看待这个用了那么多年的“均价”呢？
概念
何为均价？
作为“均价”，实际上来说只是作为一个统计的名词。作为名词解释，均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
而在楼市中的“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？
“均 价”不是简单的算术平均值，而是开发商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出 每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小 区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得 出这栋楼的销售平均价。
事实上，均价的差异不仅存在一个个项目中，甚至在同一区域来说，均价也有着不同的差异。
现状
朝阳单价或相差10倍以上
横跨北京东二环到东六环的朝阳区，由于区内板块发展的差异性，造就了区域内房价的悬殊。
由 于有大部分面积位于北京四环以内，朝阳区近年来新增房源数量并不多。而令人关注的是，朝阳区成为近两年来北京豪宅市场的“供应大户”，也不断刷新着北京豪 宅的单价新纪录。其中，位于农展馆的北京壹号院项目，一期产品售价将在15-20万元/平方米，而临湖的房源，预计高达40万元/平方米的天价。除了四环 内的传统高端住宅板块，位于四环以外的朝阳区孙河、东坝等板块，也因优秀的地块条件，成为北京新晋豪宅板块。孙河板块是中央别墅区最后一块低密度组团，无 论是从区域规划、地理位置、周边环境及配套方面，均优势明显。区域内的项目包括龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子、首开·琅樾、中粮瑞府等在内，各家开发商 均打造成各自顶级产品系产品，售价也达到了10万元/平方米以上。而东坝作为规划中的北京第四使馆区，也吸引了多家知名房企进驻，未来也将成为高端住宅聚 集的片区。
不过，在朝阳区与通州交界一带、由北向南的区域分割线附近，也分布着均价在3—4万元/平方米以下的楼盘，如管庄、双桥、草房 等，但目前新房供应量已不多。除此之外，分布北五环北苑地区的几个楼盘，也成为朝阳区近年来新房的供应主力，该区域目前在售价格约在5万元/平方米以上。
均价从3万元、5万元，到10万元，甚至40万元，朝阳区不同板块内的房价可谓天壤之别。如果以位于管庄3.6万元/平方米的北京新天地和东三环的北京壹号院40万元/平方米的最高价相比，同为朝阳区的房源单价相差10倍以上。
新房 玩花样吸引人
与二手房不同，新房的均价则有着更为深层的“含义”。
“新房均价往往是吸引购房人的主要因素之一。”一位不愿透露姓名的开发商表示，事实上，价格是吸引购房人关注项目的第一因素。
他认为，除去豪宅项目外，往往售价越便宜的项目，越愿意把均价说的低一些，因为这样能吸引购房人前来，在对购房人产生直观的影响后，甚至是让购房人产生购买意愿后，在适时的表示由于房子不同、户型不同，会产生不同的差异，从而留住购房人。
而 这一现象在一个楼盘开盘前更为“严重”。有不少购房人在等待楼盘开盘时最想知道的便是房子的最终售价。但售价难寻，得到更多的回复都是多少多少元的均价。 这实际上也是开发商在进行市场探价的一个过程，实际，开发商所在考虑的便是价格高了担心卖不动，定低了担心卖赔了，所以干脆就采用均价的方式来试探市场。
观点
区域均价已无参考意义
北京市房协秘书长 陈志
平均价格仅适用从宏观层面观察市场变化的指标之一，并不能够精细地描述市场。单一用平均价格来描述市场现状是不科学不严谨。对于购房人来说，关注的区域、楼盘，甚至是这个楼盘中的哪一栋楼，哪一种户型产品的价格，因为在一个项目中不同类型、户型的产品价格也会有很大差异。
而在同一区域内，仅看一个项目的价格也是不严谨的，还要看多个项目同一类型产品价格。从政府、数据机构层面上讲，未来统计数据要更加全面、严谨，现在有些机构统计数据并不全面，造成给予购房人的信息与商品房市场的现状并不对称，使购房人错失购房的良机。
特定小范围房价更具指导
世邦魏理仕华北区研究部主管、副董事孙祖天
对于一个区域内的均价分化，实际上是由于北京住宅用地供应逐年减少，从而出现了土地成交价格不断攀升的情况。又因为这些地块都要求配建保障性住房。在这两种因素的作用下，拿到高价地的开发商通常都会将项目打造成高端系产品，以更高的售价保障项目的利润。
对于购房者来说，特定而小范围的房价数据统计对自身购房更有指导性。而数据的提供机构也应在一个相对合理的范围内进行房价统计，并对所包含的房屋类型进行说明，方能给购房者以参考和帮助。
帮助购房人分析市场变化
业内房价测评中心、房价点评网北京区高级分析师 郝燕
以丰台区域为例，龙湖·西宸原著等高端楼盘在某个月份成交量激增，很有可能提高区域均价。然而，这个标高的区域均价，并不能反映丰台区域的真实情况。如果要反映丰台楼市的真正价格，在统计数据时就应该抛去这类超高端项目，同理，一些价格较低的保障房、自住房也应去除。
目前，市场均价这项数据存在诸多水分，但对购房人仍有一定的服务性。北京市场上主要购房人群仍是刚需、刚改类人群，市场均价能够在一定程度上，帮助这类购房人分析出市场的变化。当然对于购房人来说，也不能片面地看均价，要结合市场大环境具体分析。
2015-10-24
搜房网155
对于购房人来说，“均价”一词肯定不陌生。这个词用途广泛，无论是统计的数据、开发商或者中介的首次报价，都能听到这个词。
但 就购房人来说，也有不少人被它给坑过。原本均价2万多的房，为何看中的房源就会贵上不少？作为二手房的房主，为何别人的房子就能卖上均价？自己的就会低于 均价？而在看到北京住宅或某一区县均价仅为3万元/平方米时，或许又有了“天啊，为什么这样的房子我看不到？”的感叹。
而这一切，或许都算得上是“均价”曾经惹的祸。那么我们又该如何去看待这个用了那么多年的“均价”呢？
概念
何为均价？
作为“均价”，实际上来说只是作为一个统计的名词。作为名词解释，均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。
而在楼市中的“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？
“均 价”不是简单的算术平均值，而是开发商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出 每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小 区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得 出这栋楼的销售平均价。
事实上，均价的差异不仅存在一个个项目中，甚至在同一区域来说，均价也有着不同的差异。
现状
朝阳单价或相差10倍以上
横跨北京东二环到东六环的朝阳区，由于区内板块发展的差异性，造就了区域内房价的悬殊。
由 于有大部分面积位于北京四环以内，朝阳区近年来新增房源数量并不多。而令人关注的是，朝阳区成为近两年来北京豪宅市场的“供应大户”，也不断刷新着北京豪 宅的单价新纪录。其中，位于农展馆的北京壹号院项目，一期产品售价将在15-20万元/平方米，而临湖的房源，预计高达40万元/平方米的天价。除了四环 内的传统高端住宅板块，位于四环以外的朝阳区孙河、东坝等板块，也因优秀的地块条件，成为北京新晋豪宅板块。孙河板块是中央别墅区最后一块低密度组团，无 论是从区域规划、地理位置、周边环境及配套方面，均优势明显。区域内的项目包括龙湖·双珑原著、泰禾·北京院子、首开·琅樾、中粮瑞府等在内，各家开发商 均打造成各自顶级产品系产品，售价也达到了10万元/平方米以上。而东坝作为规划中的北京第四使馆区，也吸引了多家知名房企进驻，未来也将成为高端住宅聚 集的片区。
不过，在朝阳区与通州交界一带、由北向南的区域分割线附近，也分布着均价在3—4万元/平方米以下的楼盘，如管庄、双桥、草房 等，但目前新房供应量已不多。除此之外，分布北五环北苑地区的几个楼盘，也成为朝阳区近年来新房的供应主力，该区域目前在售价格约在5万元/平方米以上。
均价从3万元、5万元，到10万元，甚至40万元，朝阳区不同板块内的房价可谓天壤之别。如果以位于管庄3.6万元/平方米的北京新天地和东三环的北京壹号院40万元/平方米的最高价相比，同为朝阳区的房源单价相差10倍以上。
新房 玩花样吸引人
与二手房不同，新房的均价则有着更为深层的“含义”。
“新房均价往往是吸引购房人的主要因素之一。”一位不愿透露姓名的开发商表示，事实上，价格是吸引购房人关注项目的第一因素。
他认为，除去豪宅项目外，往往售价越便宜的项目，越愿意把均价说的低一些，因为这样能吸引购房人前来，在对购房人产生直观的影响后，甚至是让购房人产生购买意愿后，在适时的表示由于房子不同、户型不同，会产生不同的差异，从而留住购房人。
而 这一现象在一个楼盘开盘前更为“严重”。有不少购房人在等待楼盘开盘时最想知道的便是房子的最终售价。但售价难寻，得到更多的回复都是多少多少元的均价。 这实际上也是开发商在进行市场探价的一个过程，实际，开发商所在考虑的便是价格高了担心卖不动，定低了担心卖赔了，所以干脆就采用均价的方式来试探市场。
观点
区域均价已无参考意义
北京市房协秘书长 陈志
平均价格仅适用从宏观层面观察市场变化的指标之一，并不能够精细地描述市场。单一用平均价格来描述市场现状是不科学不严谨。对于购房人来说，关注的区域、楼盘，甚至是这个楼盘中的哪一栋楼，哪一种户型产品的价格，因为在一个项目中不同类型、户型的产品价格也会有很大差异。
而在同一区域内，仅看一个项目的价格也是不严谨的，还要看多个项目同一类型产品价格。从政府、数据机构层面上讲，未来统计数据要更加全面、严谨，现在有些机构统计数据并不全面，造成给予购房人的信息与商品房市场的现状并不对称，使购房人错失购房的良机。
特定小范围房价更具指导
世邦魏理仕华北区研究部主管、副董事孙祖天
对于一个区域内的均价分化，实际上是由于北京住宅用地供应逐年减少，从而出现了土地成交价格不断攀升的情况。又因为这些地块都要求配建保障性住房。在这两种因素的作用下，拿到高价地的开发商通常都会将项目打造成高端系产品，以更高的售价保障项目的利润。
对于购房者来说，特定而小范围的房价数据统计对自身购房更有指导性。而数据的提供机构也应在一个相对合理的范围内进行房价统计，并对所包含的房屋类型进行说明，方能给购房者以参考和帮助。
帮助购房人分析市场变化
业内房价测评中心、房价点评网北京区高级分析师 郝燕
以丰台区域为例，龙湖·西宸原著等高端楼盘在某个月份成交量激增，很有可能提高区域均价。然而，这个标高的区域均价，并不能反映丰台区域的真实情况。如果要反映丰台楼市的真正价格，在统计数据时就应该抛去这类超高端项目，同理，一些价格较低的保障房、自住房也应去除。
目前，市场均价这项数据存在诸多水分，但对购房人仍有一定的服务性。北京市场上主要购房人群仍是刚需、刚改类人群，市场均价能够在一定程度上，帮助这类购房人分析出市场的变化。当然对于购房人来说，也不能片面地看均价，要结合市场大环境具体分析。