对于许多地产商而言，2015年的深圳楼市是一场狂欢盛宴。频频爆满的开盘现场、如火箭般飙升的成交量、居高不下的房价……每一样，都让他们有了充足的理由扬眉吐气。
放眼前11个月的成交榜单，除了2月春节效应引发的短暂低迷之外，各月成交量和价格同比去年都有不小的涨幅。
一直到10月，楼价首次环比下降7 .2%至3 .35万元/平方米，开始高位盘整。而最新数据显示，由于高价盘成交多。11月深圳一手住宅价格为44761元/平方米，首次跃上4字头。
2007年深圳房价领涨全国，2008年转而领跌全国。
这次历史会重演吗?
楼价已涨到“4”字头
网友“破梅林”近日的网文《10月深圳600万卖房亲历记：是逃顶还是痛失》在网上点击率很高：逃不逃顶还真不好说，卖掉的一刹那，签字时突然想到，哪一年要想回深圳恐怕要花得更多。
今年以来，如脱缰野马般一路狂飙的<>深圳房价有 力地佐证网友“破梅林”的矛盾心态。中国指数研究院的数据显示，从1月的26691元/平方米飞跃到6月的30713元/平方米，当深圳业界还沉浸在一手 房均价迈上3万元新台阶的惊讶之中，下半年至今，房价早已“肆无忌惮”地向“4”字头挺进，只是涨幅持续放缓。11月，新房价格达到44761元/平方 米。
房价高企的不只是新房，二手房也同样“不甘示弱”。深圳中原研究中心的统计数据显示，早在今年7月，二手房成交均价已“昂首”步入4万元的门槛，此后逐月上涨。在新近深圳链家市场研究中心公布的《2005-2015年深圳二手房均价涨幅》显示，十年来，深圳二手房均价从2005年的5193元/平方米上涨到今年11月的40233元/平方米，涨幅高达774.80%。
“相比年初，深圳房价涨幅已经超过30%。”深圳市房地产研究中心主任王锋说，下半年股市的震荡下行加上楼市已经进入高位，抑制了部分购房需求。第三季度深圳房地产市场出现一定调整，但第四季度开始又有所回暖。
你被踢出深圳了吗?
不是价格太贵，就是楼盘位置太偏……兜兜转转一路，随着深圳房价今 年从高位攀至巅峰，张小姐的心理也从开始的“慢慢来”到嗟叹惋惜，再转为冲动。10月底，眼看着曾经犹豫过的楼盘不断售罄或涨价，夫妻俩终于一咬牙，买下 地铁大芬站附近某盘的一套89平方米三房。“约3.6万元/平方米的均价，哪怕首付支付近五成150万元，但每月1.2万元的月供仍然压力山大。”一提起 房贷，张小姐满脸忧色。但无论如何，张小姐和老公总算可以安心开始筹办婚礼。
深圳中原董事总经理郑叔伦称，这证实市场信心正在缓步地回暖。未来楼市的成交量将逐渐增大，成交价也将回升，但涨幅不及上半年。
硬币的另一面，是越来越多的深漂族似乎逐渐被高房价逼走。在今年9月腾讯大粤房产发起的一项“高房价之下你会留深吗”调查中，66.7%的网友认为深圳当前的高房价已非刚需客承受得起，会造成大批深漂族离开。32.7%的人表示因房价过高，会选择离开。
《2014年全国35个大中城市房价收入比排行榜》进一步显示，在纳入统计的全国35城中，深圳以20 .2的房价收入比高居榜首。这意味着，哪怕是达到深圳平均收入水平的家庭，购买一套100平方米的房子仍需要耗费至少20年才能得偿所愿。
“深圳房价暴涨之后，确实会对部分人形成挤压外溢效应。但与此同时我们必须看到人口净流入一直在保持，走出去的人远比进来的人少，因为深圳也提供了相比其他城市更多的机会。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为。
郑叔伦说，整个深圳的定位和趋势都是往金融、高科技方向发展。在经济转型过程中，人口结构肯定会发生变化，较低端的人才被挤压出去，留下的都是比较有竞争力的人才。因此，随着深圳逐渐向国际化城市发展，这里的房价也许还会再上涨。
临深片区欢迎你
而高房价也正在悄然影响深圳这座城的人和事。在与记者的交谈过程中，深圳的郑生就不断表示出转战东莞临深片区的想法，“不久前我刚去看了益田大运城邦、恒大绿洲等盘，虽然交通不太方便，但价格几乎只有深圳楼盘的四分之一。”郑生两眼发亮地说道，如果买在凤岗，一旦深圳扩容，那也是深圳户口了。
被高房价挤压而出，涌入东莞和惠州临深片区购房的“深圳客”并不在少数。
在东莞，除传统临深片区的凤岗、塘厦和樟木头等镇街外，清溪、黄江、松山湖等镇，随着梅观高速取消收费交通条件改善后，深圳客置业版图迅速扩张。甚至，在距离深圳较远的道滘、沙田和洪梅等镇，新开楼盘也有了深圳客的身影。
就东莞楼市而言，今年市场火热的背后，持续外溢的深圳客群无疑是房价上涨的最大推手。
“从前三季度成交情况来看，临深片区住宅成交一直占据绝对主导地位，根据东莞市房管局签约数据显示，前三季度临深片区镇街住宅成交量就达到超过 200万平方米，占全市成交总量的30%。”中原地产策略研究中心总监车德锐表示，前三季度住宅成交量最好的十大畅销楼盘，一半以上均位于临深镇区。
惠州临深片区的楼市今年也是非常火爆。惠州中原地产提供的统计数据显示，前9个月，大亚湾片区楼市共计成交23258套住宅，同比大幅上涨76.6%。
受“深圳直辖扩容至大亚湾”传闻以及深圳房价狂飙等多重因素影响，深圳市场大量外溢需求涌向大亚湾市场，造成大亚湾楼市持续量价齐飞的局面，以至于大亚湾楼市仅剩下5个月库存，几乎面临断档局面。
长期供不应求
“中国房地产简单来说就是供与求的一场博弈。你可以从法国买进LV的包包，可是你能进口一套房子吗?”在11月20日的一场会议上，黑土地集团创始人兼主席孙强指出，即使经济不太景气，但深圳的房价一年仍涨了30%，归根结底还是因为这座城市的刚性需求一直存在。
长期的供不应求，这是深圳房价居 高不下的根本原因。相较全国其他城市而言，深圳每年的新盘供应量可谓“捉襟见肘”。据王锋观察，与深圳人口规模差不多的北京、上海等城市，楼市年供应量基 本都超过20万套。即使是人口规模不如深圳的南京、武汉、厦门等地，每年供应量也接近10万套。深圳楼市一年供应新房数量仅5万-6万套，显而易见，这根 本满足不了庞大人口的需求。
在记者拿到的一份中国指数研究院的统计数据中，截至10月，深圳楼市可售面积为374.63万平方米，可售套数为34363套，销供比0.84，供求关系依然失衡。
与新房供应量相挂钩的是土地供应量。当国内其他城市的土地市场正面临“跑马圈地”的扩张局面时，深圳的土地供应却日益紧缺。王锋列举了一组北上广深的土地资源对比数据，其中，深圳土地供应量是北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4。
近日，深圳市土地房产交易中心发布公告称，12月，深圳将公开出让26宗土地，占今年全年土地供应总量的三成多。王锋预计，预示着明年楼市新房供应量将有所增加，届时将进一步平衡楼市供求关系，对于抑制明年房价过快上涨将起到一定的作用。
在宋丁眼中，深圳楼市今年根本没有“拐点”一说。“在上半年暴涨之后，第三季度楼市进入调整的通道，成交量价整体走低一步。但是由于需求量依旧很大，向下走的动力不足。”
一组来自深圳中原研究中心的数据则显示，虽然10月首次环比下降7.2%至3.35万元/平方米，但11月的第二周(9日-15日)、第三周(16-23日)，深圳新房成交均价高达4.8万元/平方米、4.7万元/平方米，打破历史单周最高均价。
而据深圳市规土委12月1日公布最新数据：11月深圳一手住宅价格为44761元/平方米，环比涨幅33.2%，同比上涨68.7%，这也是深圳房价首次超过4万元/平方米。高价盘成交占比36%，成主要助涨因素。
深圳房价暴涨之后，确实会对部分人形成挤压外溢效应。但与此同时我们必须看到人口净流入一直在保持，走出去的人远比进来的人少，因为深圳也提供了相比其他城市更多的机会。
———中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁
整个深圳的定位和趋势都是往金融、高科技方向发展。在经济转型过程中，人口结构肯定会发生变化，较低端的人才被挤压出去，留下的都是比较有竞争力的人才。因此，随着深圳逐渐向国际化城市发展，这里的房价也许还会再上涨。
———深圳中原董事总经理郑叔伦
