《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称“意见”）近日印发，提出新建住宅原则上不再建封闭小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开实现内部道路公共化。
这一新规，将对广州的街区交通和生态带来什么样的变化？会对已入住小区业主带来什么样的影响？今后市场又会推出什么样的产品？昨日，记者就市民关注的热点问题采访了规划专家、建筑设计研究专家和房地产业界人士。
焦点1：建议分类分步开放逐个研究方案
《意见》明确，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。对于已建成的住宅小区和单位大院，要逐步打开，实现内部道路公共化。
广 州市规委会专家施红平认为，历史上住宅小区用地有不少是整块划拨的，规模很大。小区内的道路是由开发商出资建设的，这部分小区的道路要实现公共化需要一个 过程。新规要落地，需要地方政府根据当地实际情况制定实施细则和配套措施，分类型、分步骤地实施。在落地过程中，还需要政府分小区逐个研究做出方案。
焦点2：步行更加吸引居民业主减少绕行
广东省城乡规划设计院总工程师马向明认为，打开封闭式小区，城市通透性更好，同时还可让步行更具吸引力。原先封闭式住宅小区让街区成为一堵堵的墙，原本穿越小区步行四五百米即可到达的地方，要绕着小区外墙走一圈才能到达，对居民和业主来说十分不便。
不过，马向明也表示，开放小区道路是让非机动车通行，而不是让机动车穿越小区，否则会带来安全隐患和噪音等其他问题。“现在很多小区，业主的车辆也是从地下穿行，将路面还给行人。”马向明说。
此外，小区不再封闭还可以增加社区活力。现在大盘式封闭小区，使得城市面貌比较单一，缺乏活力。马向明表示，封闭式小区是上世纪90年代进行物业管理后才逐步出现的，以前老城区很多楼宇都并未封闭，可参考六运小区步行街的做法。
焦点3：打开封闭小区营造特色社区形态
《意见》提出要推行“街区制”，在不少规划界专业人士看来，这个方向是正确的。
何为“街区制”？街区制，是城市建设布局的一种形式，它的特点是在城市规划的道路边上建设房子，且不设围墙。
广州大学建筑设计研究院副院长王河直言，封闭小区不符合国际做法，因为满足不了消防要求，也不利于公共资源共享，逐步打开的方向是正确的。而且我国也是在近十几年才流行封闭小区，此前很多人都住在街道，归居委会管理。
在规划专家、中山大学教授袁奇峰看来，封闭小区是城市化进程中社会分化的产物。此外也和过去政府公共财政有限有关，过去地方政府财力有限，把大块土地承包出去，全都让开发商开发，可减轻一些负担。
对 于打开封闭小区，《意见》认为可解决交通问题，打通社区微循环。对此，不少规划专家也表示认同。他们认为，现在不少城市交通状况恶化，封闭式小区要负一定 的责任，因为它们严重占用、分割了城市道路资源。此外还有人认为，小区开放有利于公共设施共享，道路打通了，一楼的临街店面就多了，诸如咖啡馆、餐馆、茶 室、书店会越开越多，能够营造更有特色和活力的社区形态。
焦点4：明确业主所有部分及可开放部分
施红平表示，政府在制定落地政策时，还要明确小区哪些地方是属于业主所有的，哪些地方则是可以对外开放的，这样就不会引起业主的不满。
马向明也表示，业主无需过于担心，因为对一些建有篮球场等健身设施的大型小区来说，本来也不会将非业主拒之门外。而只有几栋住宅楼规模的小型小区，则可以通 过改变物业管理技术手段来进行有效管理。“只是将原先组团之间的部分让出来，打造街区制环境”，例如四季花城等小区就是组团式管理，组团间是对外开放的， 并没有出现太多管理问题。反而是一些大型小区采用封闭式管理，其有效性反而无法得到保证。
焦点5：或花更大成本架空首层进行开发
中原地产项目部经理黄韬表示，新规现在只是方向性文件，最终还是要看地方政府如何出台细则进行落地。开发商可能会“见招拆招”，在建设时进行变通。例如，开发商可能会花更大的成本架空整个首层进行开发。
马向明认为，目前政府希望能将地块切小进行销售，但开发商一般都喜欢拿下几块地规模化开发，围合成一个小区进行管理，这样地块间的分割就没有意义了。《意见》出台后，假设开发商想将两个地块的小区连通共享配套，还是可以在二层设立连廊的。
