据房天下数据监控中心统 计,9月广州预计共有62盘推新(含住宅、别墅及商业):中心城区32盘推新,其中,黄埔区以17盘领先其他各区,天河推新8盘,荔湾推新6盘,白云推新 1盘,而越秀与海珠区本月无新盘新货推出。外围区域共计有30盘推新,“一哥”增城不负众望出动11盘,南沙推新8盘、花都6盘、番禺4盘、从化1盘。另 外,佛山楼市,本月有8盘推出。
荔湾区
广钢新城风头正劲
荔 湾9月推新6盘,其中有3盘来自热门板块广钢新城。另外有2盘来自芳村,有1盘来自大坦沙。近两年来随着政府规划、拍地、新盘开售等一系列动作,广钢新城 名声大噪,可谓风头正劲。“新城”正在逐步形成,该板块的楼盘也一直是广州楼市焦点所在。8月,广州最新高价地诞生在荔湾芳村,仅楼面地价就已突破3.7 万元/平方米。
据悉,万科将推出荔湾新项目万 科海上传奇,产品为27~34平方米的LOFT复式公寓,无论从产品还是品牌上来看,该楼盘都值得期待。而荔湾的另一新盘为荔湾新城欣悦湾,产品为 67~122平方米的两房至三房单位。而广钢新城的楼盘依旧保持热推的趋势。比如珠江金茂府推出109平方米以及125平方米的三房、152平方米的四房 单位,货量近200套。而中海花湾壹号也将推出两房和四房单位以及三房至四房的LOFT公寓,均价在3万~3.5万元/平方米,货量约400套左右。
南沙区
LOFT产品成一大亮点
近期广州宣布“南沙将建设成为广州城市副中心”,导致南沙楼市再次升温。据悉,2015年,南沙自贸区挂牌,吸引500强企业进驻;目前南沙5条地铁已建成 1条,有1条正在建设中,预计2017年,其他3条已规划完成;位于南沙的广深港高铁庆盛站已经开通,未来庆盛枢纽将是广深港高铁、地铁、公交枢纽站三合 一体的交通枢纽。
9月,南沙有8盘推新,在郊 区中排名第二。其中有两大新盘值得期待。一是越秀国际总部广场将推出40~50平方米的5米层高的LOFT产品,货量巨大,为1200套。二是位于南沙湾 板块的中交蓝色海湾将在9月底推出首期单位。此外,蕉门板块的真功夫启航金港也将推出极小单位,户型为18~59平方米的平层以及LOFT公寓。其他楼盘 在黄金月也将继续发力,例如星河丹堤的C10栋将开盘,推出119~159平方米的户型;叠翠峰推出刚需买家喜欢的中小户型,包括69平方米的两 房,88~97平方米的三房;万科南方公元也将推出C1栋的86平方米以及94平方米的三房单位。
记者注意到,在供应量不小的南沙,黄金月开发商加大了促销力度,比如越秀滨海御城推出两房至四房单位,虽然均价高至2万元/平方米,但是买房送车位。而万科南方公元也将有3万抵8万的优惠。
黄埔区
长岭居和知识城唱主角
作为刚需之城,金九银十黄埔一手住宅新货户型依然会集中在120平方米以下的两房和三房。除了别墅,洋房只有御湖名邸全部走大户型路线。
老黄埔中,新盘如富力笔村项目富力悦禧、万科尚城即将在9月份入市,而保利学府里、佳兆业城市广场也在这个金九银十有所加推。一直吹风开售的港航中心也有望 在这个10月可以迎来首波开售。这些项目多以小户型为主,均价普遍维持在22000元/平左右,总价不算太高,冲着老城区好学校的市民尤可关注。
再看新黄埔部分,萝岗区府板块几无新货,新福港·鼎峰算是对区域有个小补给,值得关注的固然是长岭居以及知识城板块,长岭居受地王的影响,有不少附近的项目 兴起“通宵卖房”,也有不少成交量,接下来长岭居推出的新货多是实地·常春藤。据悉,实地·常春藤近日成功创造了单日销售2亿,3天卖5亿的纪录,一举刷 新黄埔成交新纪录。
知识城方面暂无全新盘入市,皆是老盘推新。据悉,知识城早期多是附近居民、学校教师入手居多,如今地铁进度提升,预计金九银十也能引来一波追低价地铁上盖盘的购房者。
增城区
地铁盘价格涨得快
自增城撤市设区、教育城落户、地铁21号线开建……等一系列政策利好袭来后,增城楼市就一直高温不下。保利、碧桂园、时代、金地、敏捷等开发商打造的楼盘纷 纷在此落户。日前增城又再传出新利好,地铁21号线增城中新站已经完成主体结构封顶,新增的朱村东站开始土建工程招标,整个21号线预计于2017年底竣 工。随着利好的兑现,增城房价有望迎来新一轮的上涨。
记者走访发现,增城各大板块中,最热门的莫过于地铁21号线沿线楼盘。其楼盘销量也影响了整个板块销量及均价,成为支撑增城楼市的一大支柱。例如侨建御溪 谷,日前推出了广州罕见的产品488~570平方米“类独栋别墅”。据悉,该产品亮点是栋栋独门独院,并拥有超大花园。据侨建御溪谷负责人介绍,上周末, 仅两天时间项目销售额就已过亿元,不仅是别墅产品,项目内的285平方米平层产品亦引来热抢。
据悉,在过去一年中,侨建御溪谷排名广州别墅销售榜前十,增城别墅销售榜第一,是广州别墅中唯一网签百套、单套面积超300平方米以上的楼盘。
而于8月上旬开盘的广州中航城,首期开盘售罄,均价14000元/平方米。二期推售平层82、92、104方三四房单位,复式108、126方四房单位,价格待定,预计9月份开盘。
另外,9月3日,广铝·荔富湖畔纯南向楼王小户全新板房即将开放,75~110平方米精装二至三房认筹2万抵9.5折。
凭借地铁开通这一重大利好,增城地铁盘价格日涨,上涨动力和涨幅都超强。数据显示,去年均价还在9593元/平方米的碧桂园城市花园,今年8月已达 12868元/平方米,涨幅达34%;该板块的中国铁建国际花园从开盘时候的9426元/平方米,涨到现在的12504元/平方米。
再看刚需热区新塘板块,金九银十则有5盘推新。
天河区
新货比往年明显增多
最近几年一直很少有新盘、新货推售的天河区,今年的情况有了很大改变。
金 九银十期间,天河牛奶厂板块、珠江新城板块、东圃板块以及智慧城均会有较大量的新货推售。日前,牛奶厂板块的金地天河公馆别墅样板房已对外开放,楼盘有关 负责人表示,项目预计在近期发售,虽然别墅货量不多,不过洋房也会在近期发售。蓄客已有一段时间的华润天合,只要开售,其货量会比较大。而牛奶厂板块在售 的龙湖天宸原著,下半年同样持续会有新货推售。
珠江新城板块,除了侨鑫汇悦台、凯旋新世界、嘉裕公馆几个楼盘持续在售外,高端项目尚东柏悦府也将推出市场;珠光新城御景二期新货预计也将面市。
至于东圃,主要还是兰亭盛荟持续加推。位于智慧城的天河星作,预计近期也会推出首批产品,货量200多套。不过以碧桂园的推货速度及天河楼盘的受欢迎程度,整个项目800多套产品全部面市也不是没有可能。
无论是全新楼盘数量还是在售楼盘的持续供应,天河在金九银十期间,推货力度、新增货量依然会维持高位。产品方面,天河星作和兰亭盛荟主打的是中小面积刚需和刚改产品,其他楼盘主打都是120多平方米以上的改善产品。
番禺区
老盘持续推新抢市场
金九银十期间,番禺区华南板块、亚运城板块和市桥板块等均有较多的货量推出,吸引了不少市民的目光。
其 中,位于番禺区华南板块的20年老盘祈福新邨又有新动作。该盘全新组团祈福缤纷汇凭借一张预售证推货1315套,户型包括28~201平方米单房至四房。 据了解,祈福缤纷汇总货量超过8000套,今年6月首次开盘便推出了1000余套,当天几乎售罄,目前该项目带装修均价约1.9万元/平方米。
而 久未在市场上发出声音的亚运城,其全新组团也将于9月10日亮相。广州利合房地产营销副总经理郑枫表示,因为以前亚运城卖的产品都是大户型,不是主流刚需 产品,同时在广告上投入不大,所以就淡出了市场。不过,目前亚运城拟入市的5号新组团在主流产品上做出补充,主推89~209平方米二至四房全能舒适户 型。新组团家门口20米就是“亚运城52+Mini Mall”,地处整个亚运城板块的交通枢纽带,毗邻地铁海傍站。
另外,时代地产于2015年11月以24亿元(楼面地价折合16401元/平方米)拿下的番禺项目,在今年金九银十也即将开放,命名为时代柏林。
广州周边
佛山楼市热度不减
9月,佛山有8盘推新。8月,广州最新高价地块诞生,不仅带旺芳村楼市,还带旺附近的佛山盘。地铁7号线西延段、广佛线沿线楼盘颇受购房者青睐。自从佛山不 限购、可落户一系列政策实施以来,佛山楼市热度不减。这个黄金月,佛山楼盘积极抢广州客。其中保利碧桂园合作开发的心项目天汇将在9月初推出市场,而位于 金沙洲的时代水岸也将推出一线江景楼盘,面积从82~113平方米的三至四房,均价1.8万元/平方米起来。禅城的时代香海彼岸也将推出8栋单位,面积为 86~116平方米。
专家预测
黄金月楼市成交量或创历史新高
对于未来楼市走向,业内人士分析,货币政策仍有望宽松,房价至少无下跌可能。新一轮涨势有望在各地调控政策落地后再次启动,下一波底部或高于目前。今年金九银十黄金月,楼市成交量可能创新高。
一手住宅:部分区域楼价将补涨
方 圆地产首席市场分析师邓浩志认为,全国一线城市及核心二线城市最近库存都极低,已近无货可售的局面,而9月各地将相继涌出一批新盘,如广州,9、10月份 预计1.4万套入市,只要市场有货,哪怕价格高个5%,也能消化大半。今年9月将是个供应量大消化力更大的季节,成交额或创历史新高。
他同时分析称,房企有大批新货时都习惯将价格定得稍微保守点,以便完成销售指标,若能快速消化一波,则立马涨价。所以“金九”若成交火爆,“银十”则有双重涨价动力。
广州房价点评网首席分析师肖文晓也表示,开发商的胃口和购房者的热情都已经被接连出现的高地价调动起来了,如无意外的政策干扰,金九银十广州楼市量价齐升的 可能性很大。而涨多少还是要看具体情况具体分析:有些楼盘本来定价就高,销售情况也一般,那它就不一定会涨;有些楼盘金九银十之前已经涨价了,到金九银十 也不一定会涨;会涨的主要是那些热销、所在板块供应不足、自身又尚未有明显调价的楼盘。以区域来看,目前黄埔、白云和增城这三个区域的去化周期都只有六七 个月,价格上涨压力较为明显,去化周期需要14个月的花都则没有太多的涨价空间,不同区域之间还是有所分化。
有房企表示,全国一二线城市情况和广州差不多,部分城市楼市更加火爆,后涨者产生了价值洼地的感觉,故有补涨需要。“如炒股中万科保利拉了几个板,金地招商 怎么能不跟进?所以房价后动型城市有较强的补涨预期,大城市周边房价低洼地区也有强势表现可能。”比如,缺货板块单盘月上调售价2%~3%是稳健的手法, 另一推高均价的力量是中心区住房,广钢、广纸、牛奶厂、同和四大板块齐出,成交结构的大变或让我们在11月见到1.9万元的全市均价。
二手住宅:将再迎学位房购房高峰
房天下广州二手房高级分析师卢佩婷表示,8月份广州二手房的网签量继续突破8000套,环比7月有所走高,反映不少买家在金九银十即将来临的时候,开始提前入市抢房。预料金九银十,因为房价高企而诞生的一批潜在购房需求会集中入市,楼市将在未来两个月出现小爆发。
从 各区县的二手楼市情况来看,广州中心六区楼市有买家回流的趋势,成交量都明显上涨。荔湾楼市房价涨幅较为明显,而天河的二手房网签均价更是突破3万元/平 方米关口。除此之外,随着9、10月即将开学,一批学位房房源将重新流入市场,越秀学位房楼市升温明显,金九银十将出现全年第二波学位房购买高峰。
卢 佩婷预测,中心六区的楼市热度将在金九银十回暖升温,早前涨势放缓的房价会在9、10月重新进入快速上升的通道,成交量会轻微走高,但预料成交涨幅会不及 外围区域。在一手楼市去库存的带动下,中心六区预料将成为刚性需求爆发的主战场,外围区域的二手房成交量将上涨10~20%。不过由于库存量巨大,房价涨 幅可能仅维持在5%~10%左右。
消费者声音
一半以上市民认为将温和补涨
近日记者随机采访了一些广州市民发现,受访者中有一半以上的人认为,金九银十广州房价将温和补涨。广州楼市近期连续5个月成交量破万,鉴于房价上涨,购房者入市速度加快。
来 自汕头的小美在广州工作,近期她正抓紧时间四处看楼。她认为,与深圳相比,广州的房价实在是算得上“笋”。目前,她看好新黄埔香雪板块,这个片区拥有奥园 广场、万达广场等大型综合体,配套相对增城来说比较成熟,而且年底地铁6号线二期即将开通,届时从萝岗乘地铁到天河区更快捷。价格方面,目前该板块1.5 万元/平方米的均价,不算高。
而广州市民李女 士从7月份开始看房,目前已经锁定了多个意向楼盘,准备金九银十开发商搞促销时出手购买。“我比较看好增城的一个楼盘,地铁21号线直达天河,附近也有商 超,学校和医院齐全,满足一家老小的需求,周围环境和小区设计也不错,只是价格还得跟家人商榷。”李女士表示。